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Fiscaux, géographiques ou culturels, les avantages ne manquent pas.
Qu’ils soient fiscaux, géographiques ou culturels, les avantages d’une résidence en Principauté justifient les spécificités de son marché.
Plus de trente deux mille habitants de toutes nationalités se partagent 1,9 km2. Après avoir gagné du terrain sur la mer (successivement 35.000 m2 au Portier en 1961, 54.000 m2 au Larvotto deux ans plus tard et 220.000 m2 sur l’actuel emplacement de Fontvieille en 1971), le micro-état, entouré par les communes françaises de Cap d’Ail, Beausoleil et Roquebrune-Cap Martin, s’est développé à la verticale. L’une des plus petites principautés du monde attire une clientèle fortunée et cosmopolite.
Selon Arash Shams de l’agence Royal Riviera Immobilier, Le Carré d’Or, qui enserre le casino et le quartier Saint-Roman, proche du tennis et du Monte-Carlo Beach Club, affichent une fourchette de prix sur le luxe comprise entre 20.000 et 25.000 € du mètre carré. Le Larvotto, à peine en dessous et très prisé par les Anglais en résidence secondaire, constitue le cadre idéal des vacances en famille. Le Port Hercule, recherché par les amateurs de course automobile et de yachting, reçoit les faveurs des Grecs et des Italiens. Compter plus de 20.000 € du mètre dans les prestigieux immeubles. Ceux qui ont opté pour une installation permanente en Principauté choisissent Fontvieille, son université internationale, ses espaces verts et ses commerces. On y apprécie la vue sublime sur Cap d’Ail même si, par endroit, on subit quelques nuisances sonores. Prévoir de 15.000 à 25.000 € le mètre. A noter : la Loi Carrez ne s’applique pas à Monaco, autrement dit les surfaces annoncées correspondent aux superficies totales, pièces de rangement et terrasses inclues. Angela Kleiber de l’agence Lorenza von Stein apporte une nuance au propos : le marché monégasque obéit certes à la logique des quartiers, mais aussi et surtout à celle des immeubles, de magnifiques ensembles avec piscine, salle de sport, gardien, voire service hôtelier. On évoque dans le Carré d’Or La Villa Hermosa, Le Prince de Galle, Le Monte-Carlo Palace, Le Park Palace et Le Métropole, au Larvotto, Le 21 Princesse Grace et La Réserve, sur le Port Hercule, Le Porto Bello et Le Shangri-La, dans le quartier Saint-Roman, La Villa del Sol, Le Monte-Carlo Sun et Le Parc Saint-Roman, et à Fontvieille, Le Seaside Plaza, L’Eden Star, Le Grand Large ou encore Les Terrasses du Port.
Le marché locatif suit les mêmes tendances. Sur le segment du haut de gamme, dans le Carré d’Or, le trois pièces se loue 8000 e par mois, le quatre pièces, de 10.000 à 11.000 €, et le penthouse, plus de 20.000 €. Dans le quartier Saint-Roman, tabler sur 7000 € pour le premier, 10.000 e pour le deuxième et entre 12.000 et 13.000 € pour le troisième. A Fontvieille : les mises à prix se situent respectivement à 7000, 9000 et 15.000 €. Sur le port enfin, 5000, 7000 et plus de 10.000 € s’avèrent nécessaires. Il convient de préciser que l’on peut trouver des locations équivalentes à 50 % des coûts précités dans des immeubles de moindre importance. A la vente, les différences peuvent aller jusqu’à 20 %.
La principale mutation du marché monégasque provient de la demande croissante de grandes surfaces. La pénurie qui pourrait découler de ce phénomène est jugulée par l’incroyable mobilité - deux ans contre les sept années enregistrées en France - Les arguments de vente sont la sécurité, la douceur du climat, la qualité des infrastructures et bien sûr l’avantage fiscal. Une personne ayant sa résidence principale en Principauté se voit exonérée d’impôts sur le revenu, la plus-value et l’immobilier. Léger bémol : cela ne concerne pas les Français et les Américains, les derniers devant s’acquitter de leurs impôts quel que soit leur lieu de résidence. La pierre monégasque présente également une belle rentabilité : 4 % par an lorsque le bien est mis en location, de 7 à 10 % à la revente. Si les appartements étaient surévalués en 2000, le marché se montre plus rationnel aujourd’hui. Six mois suffisent pour vendre un lot. On préfère le neuf à l’ancien. Certains programmes comme Les Terrasses du Port se sont entièrement obtenus sur plan. Pour ce type d’acquisition, il faudra encore attendre : les seuls immeubles en cours d’exécution sont les ensembles Pastor au Larvotto, uniquement à but locatif et ceux réalisés par l’Etat, destinés à l’application des Loi 12035 (pour les Monégasques et ceux qui vivent en Principauté depuis plus de dix ans et qui y exercent une activité professionnelle) et 887 (pour ceux qui ont une adresse à Monaco depuis plus de cinq ans et qui y travaillent depuis plus de six mois) donnant droit à des loyers modérés.
Les professionnels se disent heureux de la situation actuelle. Sylvain Cohen de l’agence Draff Immobilier regrette néanmoins le déficit de communication sur les avantages de Monaco et leur devenir. On aurait tout à gagner à rassurer encore les investisseurs.
Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta
