Aix-en-Provence

Il est un micromarché qui mérite une analyse fine : Aix-en-Provence.

Lorsque l’on évoque le dynamisme immobilier du sud de la France, on focalise souvent sur la très porteuse Côte d’Azur, pourtant il est un micromarché qui mérite une analyse fine : Aix-en-Provence. Propos recueillis par Laetitia Rossi

L’appartement, un segment porteur

Pierre-André Scandolera de l’agence Comeri constate le succès retentissant de la grande surface aixoise. Les quartiers, les chiffres, le neuf et le marché de l’étudiant… Le professionnel s’explique.

En centre-ville, la pénurie sévit, notamment sur les grandes surfaces. Un appartement bourgeois au-delà de 150 m2 peut atteindre 1 M €. 1,2 M € pour 200 m2. Le secteur le plus coté reste le quartier Mazarin, pour ses hôtels particuliers et leurs expositions. Le coin du Palais de Justice présente le mètre carré entre 4500 et 5000 €. Dans le sud aixois (les résidences 70 du Pigonnet et du Val Saint-André), on note une perte de vitesse dans l’ancien, due au développement d’un neuf au bon rapport qualité/prix. Prévoir entre 3000 et 3500 €/m2, contre 4000 € il y a encore quelque temps. Au Nord, dans les quartiers Solari et de La Violette, les résidences de standing affichent 4500 €/m2. Les célèbres Haut Brunet et Montvert oscillent entre 6000 et 7000 €. Les immeubles de qualité, sis à La Torse, offrent des grandes surfaces à 5000 €/m2. La zone Vasarely, à l’ouest d’Aix, évolue entre 3000 et 3500 €/m2, notamment grâce à la présence d’espaces verts. Légèrement au-dessus, Saint-Mitre et Route d’Eguilles vont jusqu’à 4500 € dans des ensembles comme Le Parc de la Chapelle et L’Amadour. Autre catégorie de produits soumis à forte pression : le studio. La présence étudiante explique les prix élevés : 20 m2 valent 100.000 €. Et la tendance ne devrait pas s’inverser, d’autant que les nouvelles constructions ne prévoient aucune petite surface. Le mètre carré neuf, surtout présent à La Rotonde, vaut entre 4000 et 5000 €. A Aix, où l’on apprécie les biens selon le niveau de prestation, l’exposition et l’environnement, seul le moyen de gamme vient à ralentir.

La maison individuelle

Moins dynamique que l’appartement, la villa souffre de l’inadéquation entre l’offre et la demande. Michel Agnel de l’agence Korine Olivier rentre dans le détail.

Pour une villa de 100 m2 sur 400-500 m2 de terrain à La Torse, les prix s’échelonnent entre 500.000 et 700.000 €. 1,5 M € correspondent à 250 m2 habitables sur 2500 m2 avec piscine au même endroit. Saint-Mitre présente actuellement une forte activité et de nombreuses maisons récentes à la vente. 90-120 m2 sur 300-400 m2 coûtent de 350.000 à 500.000 €. On y observe aussi des propriétés plus anciennes ; 250 m2 sur 2500 m2 viennent de se vendre 925.000 €. Sur La Molière, les terrains bâtis développent entre 1000 et 2000 m2 et oscillent entre 500.000 et 800.000 €. Ils côtoient quelques petites unités entre 400.000 et 600.000 €. Le haut de gamme, on le trouve à Puyricard, au Tholonet et à Saint-Donat, soit à 10 min en voiture du centre historique. On y découvre des bastides aixoises ou des néoprovençales de cachet sur des terrains entre 2000 et 4000 m2. Ici, les valeurs vont de 600.000 à 1 M €. Si le marché de la villa ne se porte pas aussi bien que celui de l’appartement, c’est que la demande s’avère peu au fait des réalités aixoises. Seulement 20 % de la clientèle se montre en mesure de présenter un rapport exigence/budget cohérent. Ajoutez à cela une offre limitée et peu de programmes neufs. Mais rien d’alarmiste dans le constat. Comme tout marché actif, Aix ne peut pas en plus souhaiter la parfaite homogénéité. D’autant que la barre fixée par le collectif reste haute.

Des atouts majeurs

Toutes les qualités réunies en une seule ville… Yann Andres de l’agence éponyme insiste sur la distinction aixoise. Avec une situation stratégique unique, la capitale de la Provence ignore la concurrence.

Bien à l’abri du mistral, la ville, sise entre Toulon, Marseille, Salon et Avignon, ne possède pas d’équivalent en Provence. Au cœur d’un solide réseau alliant gare TGV (qui met Paris à seulement 2h30), autoroutes et aéroport, Aix bénéficie du rayonnement économique de La Durance et des excellents pôles juridique et scientifique (projet ITER) de l’endroit. La richesse architecturale des bastides et châteaux locaux n’a d’égal que la qualité de l’environnement naturel. A voir, la montagne Sainte-Victoire, à l’est, et Le Luberon, au nord. Ville d’art et de culture, elle est aussi touristique et étudiante. Les universités, les grandes écoles et le Lycée International de Luynes attirent les étrangers. Sur les budgets au-delà de 1 M €, ces derniers sont présents à 20 %. Ils côtoient sur ce segment les expatriés, les Parisiens et les actifs locaux. Parmi la clientèle internationale, on compte beaucoup d’Anglais, « des investisseurs dans l’âme », selon le professionnel. Si le Tarn et le Gers portent ombrage au marché aixois sur les petits prix, la cité aux fontaines l’emporte sans difficulté sur le haut du panier. Tout proches, Les Alpilles et Le Luberon jouent la carte de la complémentarité. Certains abandonnent en effet leur grande et coûteuse propriété pour se rapprocher de la ville aixoise, dynamique, mais à taille humaine. Le haut de gamme se porte bien. Correctement évalué, un bien situé entre 1 et 1,5 M € se vend sans délai ; dans cette catégorie, la demande ne désemplit pas.

Propos recueillis par Laetitia Rossi - photo : presse