Aix : un immobilier haut de gamme
Rien ne semble arrêter l’engouement pour la cité...
Rien ne semble arrêter l’engouement pour la cité. Locaux, étudiants, retraités ou étrangers prennent d’assaut le marché aixois. Les motifs d’installation ne manquent pas, seuls les mètres disponibles font défaut.
A l’international, Aix-en-Provence est la troisième ville de France la plus connue après Paris et Cannes », introduit Didier Cassin de l’agence Pelletier Savon. Cette popularité, elle la doit à sa situation géographique, proche de la mer, non loin de la montagne, et surtout à quelques encablures d’un performant aéroport, Marseille Marignane, et d’une très pratique gare TGV. Désormais, 1h30 suffisent pour rallier Lyon en train, 2h50 pour fouler le sol de la capitale. Si les autoroutes cernent la cité, la rendant fort accessible, elle n’en demeure pas moins entourée de campagne, de villages typiques et de paysages somptueux comme la Sainte-Victoire. Son patrimoine architectural, sa vocation universitaire, culturelle et judiciaire et son dynamisme économique complètent le tableau. Celle qui a vu consacrer son image de ville d’art l’an dernier grâce à l’exposition Cézanne accueille un festival lyrique et, depuis quelques semaines, le Ballet Preljocaj. Les pôles d’activité, comme ITER, à Cadarache, ou Europcopter, à Marignane, offrent un visage différent, mais tout aussi porteur, de la Provence intérieure.
Critère déterminant dans l’appréciation d’un bien immobilier, le déplacement pédestre convient parfaitement à la cité, qui a su conserver une taille humaine. Le centre s’avère essentiellement constitué d’appartements et de maisons de ville, plus rares à l’achat. La présence massive des étudiants a longtemps conditionné une offre axée sur les petites surfaces. Et les lots supérieurs à 120 m2, prisés par une clientèle âgée et fortunée, manquent cruellement. « Dans le cœur historique, les prix oscillent entre 4500 et 6000 €/m2. Quant aux maisons, elles voient leur valeur sans cesse se renforcer », constate le professionnel installé entre La Rotonde et le Cours Mirabeau. Terminé le marché de la rénovation. On trouve de moins en moins de solutions et les coûts atteignent quasiment ceux du restauré. Les responsables de l’agence John Taylor établissent que c’est justement dans ce centre que s’exprime le « bel aixois ». Un hôtel particulier du Cours Mirabeau peut développer jusqu’à 1000 m2 sur trois niveaux. Une denrée négociée autour de 6000 €/m2 contre 3900-4500 €/m2 dans un bien classique. On observe également quelques lofts, courus par les Parisiens, les Anglais et les Irlandais. De plus en plus fréquemment, Madame et les enfants vivent à Aix, Monsieur effectue les allers-retours professionnels. Par opposition au précédent, le quartier Mazarin conserve une fréquentation exclusivement locale. Des Aixois, majoritairement issus du monde libéral, l’habitent, déboursant les mêmes sommes pour des produits de qualité. A noter cependant, la faible marge de manœuvre dans ses hôtels particuliers classés monuments historiques.
« Devant l’accroissement constant de population, Aix déborde sur sa périphérie dans un rayon de 10 km », révèle Didier Cassin. Le marché absorbe ainsi les villages de Luynes et Cabriès, au sud, d’Eguilles, Venelles ou Puyricard, au nord, du Tholonet, à l’est. Une maison de 150 à 250 m2 vaut là entre 600.000 et 1 M €. 10 km plus loin, les parcelles passent de 2500 m2 à 1 ha avec des surfaces habitables supérieures à 250 m2. La vue et la tranquillité comblent les aficionados. Seule ombre au tableau : l’accès difficile à Aix aux heures de grande affluence. Les belles propriétés évoluent de 2 à 3 M €, l’exception, de 5 à 7 M €. Sur les huit dernières années, les prix ont augmenté de 100 %. Quant au foncier, il n’a pas échappé à la tendance générale. 350.000 € constituent le prix d’appel pour un terrain, 1 M €, la valeur d’une terre alliant le panorama, la quiétude, une végétation dense et un cos de 300-400 m2. « Les communes citées en amont, mais aussi Fuveau, au sud, et Rognes, au nord, voire celles qui ponctuent la route des vins présentent de belles constructions », commente l’équipe de John Taylor. Bergeries entièrement rénovées, mas et bastides du XVIIe siècle partagent la vedette avec des ensembles dont on ne soupçonne pas l’existence comme ce pavillon de chasse. « L’un des avantages lorsque l’on s’éloigne du noyau central consiste à éviter la question du stationnement, réellement problématique. En ville, un box s’obtient moyennant 20-50.000 € ».
Le haut de gamme ne connaît pas la crise. Largement représenté sur Aix, il concerne les étrangers à 50 %. La notion de transmission est importante : on n’acquiert pas uniquement quelques mètres carrés, on adopte une histoire, une culture. A court terme, Aix aura peut-être à composer avec l’essor du grand sud-ouest (le Languedoc-Roussillon, le Lot, le Gers, la Gironde), mais ses acquis confortent sa position. Aux dires de Didier Cassin, le marché, tous segments confondus, se montre actif, mais le renouvellement des biens s’essouffle parfois. Des vendeurs, pas convaincus de pouvoir se reloger à leur goût, hésitent encore à franchir le pas. On estime le délai de cession à trois mois pour un appartement et à six/neuf mois pour une maison. Seul, le bas de gamme, avec une entrée à 2800 €/m2, souffre. L’offre s’avère large, le temps de réalisation, long, et la négociation, plus importante. Quand la tendance haussière semble endiguée, certains biens, calmes, fonctionnels et pétris de charme, poursuivent leur ascension. Locaux, régionaux, nationaux et internationaux plébiscitent la cité aixoise. Le client type a la cinquantaine, avance un budget de 400.000 à 1 M € et parvient à financer partie ou totalité de son achat grâce à une première vente. Les entreprises locales peinent à installer leurs effectifs. Pour pallier la difficulté, la politique d’urbanisme tend à libérer des terrains sur les communes voisines.
Actuellement, le neuf présente un stock proche de zéro. Côté prix, la fourchette s’étend de 4000 à 10.000 €/m2. Ce dernier montant laisse envisager une grande surface avec terrasse en plein centre-ville. Les programmes prévoient également des maisons de 180 m2 sur 1000 m2 à 900.000 €. Cédées aussi sur plan, les quelques opérations de réhabilitation s’échelonnent de 4000 à 6500 €/m2.
Par Laetitia Rossi - photos presse
