Au cœur de la Principauté

A Monaco chaque mètre carré compte et attire une clientèle cosmopolite.

Le second état le plus petit du monde après le Vatican affiche le record planétaire 2004 en terme de densité. La ville pousse en hauteur. Les autorités, obéissant à une logique de grands travaux, gagnent du terrain sur la mer. Chaque mètre carré compte et suscite l’intérêt d’une clientèle cosmopolite, séduite par une qualité de vie sans pareil et une attrayante fiscalité.

Angela Kleiber de l’agence Lorenza von Stein emménage en Principauté dans les années 80. En deux décennies, elle assiste à une véritable métamorphose, motivant l’installation de plus de 110 nationalités. Si les gens vivent bien, ils le doivent au système de sécurité (Monaco est sous vidéo surveillance 24h/24 et prévoit un policier pour 100 habitants), à la qualité de l’hôtellerie, à la programmation culturelle et aux excellentes infrastructures d’accueil. L’International School réunit tous les suffrages. Le récent Monte-Carlo Bay ravit une clientèle de plus en plus jeune et branchée, souvent issue de la finance. La moyenne d’âge des acquéreurs tourne autour de quarante ans. De nombreuses familles avec enfants en bas âge possèdent également une villa en résidence secondaire entre Roquebrune-Cap-Martin et Saint-Tropez. Les Anglo-Saxons demeurent les meilleurs clients, suivis de près par les Européens du Nord et les Russes. La fiscalité monégasque, qui implique entre autres pour les résidents l’absence d’impôts sur le revenu, la plus-value et le capital, reste un argument de poids, auquel les Français ne peuvent prétendre. L’Hexagone a en effet signé un accord fiscal avec le Rocher. Le performant système bancaire, la douceur du climat et l’effet Côte d’Azur (on se trouve à seulement trente minutes de l’aéroport de Nice) le privent de toute concurrence.

Ce penthouse a de quoi faire pâlir de jalousie ses semblables : 210 m2 habitables, 71 m2 de terrasse, 39 m2 de loggia, 166 m2 de toit auréolé d’une piscine privative, 4 parking et un deux-pièces de service… Autant de qualités à quelques pas du Carré d’Or. A l’intérieur, on découvre le tissu tendu au mur, les ciels de lit et les colonnes peintes. La maîtrise des toits-terrasses apparaît comme un privilège monégasque. Installé au bord de la piscine, on oublie presque que l’on se trouve au sommet du Florestan, un immeuble de la Principauté. La vue sur les plages du Larvotto accentue le caractère surréaliste de l’endroit entre ciel, mer et building. 20-22 M €. Lorenza von Stein (00 377 97 97 02 77).

Le prestige de ce deux-pièces de 120 m2 tient tout d’abord à son adresse, Les Floralies, un ensemble situé au-dessus du Métropole. Puis à sa décoration signée Maryam Shams-Molkara. Dans le salon, la professionnelle a imaginé un sol en marbre rehaussé d’un tapis trompe-l’œil Jacques Garcia et d’un second signé Smania. Le choix du mobilier Colombostile, recouvert de feuille d’or par endroit, matérialise la richesse du lieu. Grâce à un immense miroir oxydé, la décoratrice ajoute de la perspective dans le séjour. Avec le faux-plafond troué de faisceaux lumineux, elle lui offre son relief. Dans la chambre, elle introduit un style japonisant avec le lit Giorgetti et montre sa préférence pour les matières et les tons naturels. En témoignent le sol en wengé, les rideaux en lin et cuir et les stores empruntés au registre nautique. 3 M € (vendu meublé). Royal Riviera Immobilier (00 377 97 70 62 00).

Depuis la terrasse de cet appartement du Seaside Plaza, 297 m2 (trois chambres et autant de salles de bains), la vue sur le port de Cap d’Ail est sublime. Décidément, Fontvieille possède un charme certain. 7,9 M €. Park Agence (00 377 97 97 37 37).

L’immobilier monégasque est actif. La demande l’emporte sur l’offre et les valeurs continuent à monter. Les produits entre 1 et 2 M € partent très vite. Lucien Mostacci de Park Agence confirme par ailleurs le succès croissant des grandes surfaces. Le marché, qui échappe à toute Loi Carrez, vise davantage l’habitation que l’investissement, une tendance inverse à celle observée il y a encore dix ans. Le segment du studio, en souffrance les mois passés, reprend du galon dans la version luxe. Il vaut 20.000 €/m2, comme le beau T2 ; le T3 de qualité s’obtient moyennant 22-25.000 €/m2, le quatre-pièces part à 25-30.000 €/m2. L’aura du Carré d’Or ne relève pas du mythe et conduit à une inéluctable pénurie de produits. Un bel appartement aux Floralies, au Monte-Carlo Star, au Mirabeau ou un roof au Park Palace peut avoisiner 35.000 €/m2. Faute de solution, l’intéressé se rabat souvent sur Le Parc Saint-Roman, La Villa del Sole, Le Monte-Carlo Sun et Le Florestan, des résidences situées à l’entrée est de Monaco. Fontvieille bénéficie d’une meilleure presse qu’à la fin du siècle dernier grâce notamment à sa troisième tranche, celle correspondant à l’édification du Seaside Plaza et des Terrasses du Port. Le haut de gamme dans les deux précédents secteurs atteint 25.000 €/m2. Goli Amir-Ebrahimi de l’agence Royal Riviera Immobilier précise : « Situé à proximité de la Place du Casino, le mètre carré ancien démarre à 18.000 €, le neuf, à 20.000 €. Sur le boulevard d’Italie et l’avenue Princesse Grace, on compte très peu d’appartements à la vente, contre un nombre important de biens en location. Fontvieille voit ses valeurs débuter à 15.000 €. 12.000 € constitue enfin le prix d’appel dans le quartier du Jardin Exotique. »

Parmi les programmes en cours, la spécialiste évoque deux immeubles destinés aux Monégasques. Les valeurs du Domaine se rapprochent des prix français. Lucien Mostacci cite également L’Oiseau Bleu, une construction significative à plus d’un titre : sise rue de Belgique, elle arbore douze étage, soit une vingtaine d’appartements ; la plupart dépasse 350 m2. Les premières grilles de prix font état d’une fourchette comprise entre 17.000 et 30.000 €/m2. On attend enfin un ensemble dans le Carré d’Or. « Le ticket d’entrée avoisinera les 30.000 €/m2 », imagine le propriétaire de Park Agence. Les retombées les plus importantes tiendront probablement au projet de construction sur la mer. On parle de 250.000 m2, 40 % dévolus à l’habitation dont une large part dédiée au secteur privé.

L’histoire de la Principauté est indissociable du phénomène penthouse. Chaque bâtisse se coiffe d’une villa sur le toit avec jardin et parfois piscine. Parmi les unités en vente actuellement, on découvre un spacieux appartement prolongé par un roof magnifiquement aménagé à 18,5 M € aux Terrasses du Port, un autre toujours à Fontvieille de 1200 m2 à 25 M €, un troisième, soit 500 m2 surplombant le port Hercule, à 13 M €, ou encore plus de 485 m2 à l’est de Monaco entre 20 et 22 M €. Dans une catégorie intermédiaire, on trouve 350 m2 pondérés à 5.950.000 €.

Malgré le niveau élevé de prix, on spécule toujours à Monaco. Le clés en main tient le haut de l’affiche. « Les acquéreurs étrangers préfèrent de loin payer un peu plus que de se lancer dans de colossaux travaux », explique Angela Kleiber. Le contemporain urbain, avec ses espaces blancs et épurés, ses belles hauteurs sous plafond et ses sols en wengé, plaît beaucoup.

« En matière de location, le marché montre aussi des signes forts de saturation », révèle Lucien Mostacci. En 2004, arrivent en agence six grands appartements aux Terrasses du Port ; tous trouvent preneur en un temps record. Il convient de débourser pour un sublime cinq-pièces 15.000 € par mois, à partir de 10.000 € pour un T4 tout aussi cossu, de 4000 à 8000 € un T3, 2500-4500 € un T2, 1500-2000 €, un studio dans le même esprit.

Décidément, la Principauté ne possède aucun équivalent où que ce soit en Europe : elle réussit l’alliance parfaite de la situation idyllique, du dynamisme économique et de la douceur de vivre.

Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta