Beaulieu-sur-Mer, une vraie valeur patrimoniale
Située à 7 km à l’est de Nice et à l’ouest de Monaco, la cité de 92 ha héberge 3763 personnes, environ 8000 en haute saison. Aujourd’hui considéré comme une station touristique incontournable de la Côte d’Azur, le marché de report de Saint-Jean-Cap-Ferrat a définitivement gagné ses lettres de noblesse.
Beaulieu abrite un casino, deux ports, soit une capacité d’accueil de 800 bateaux de plaisance, et deux plages, les célèbres Petite Afrique et Baie des Fourmis. Les connaisseurs apprécient le patrimoine architectural : la Villa Kérylos, reproduction fidèle des constructions de la Grèce Antique, ou encore les fleurons de la Belle Epoque : la Rotonde, le Bristol, le Palais des Anglais et le kiosque à musique. Complantée de palmiers et d’oliviers séculaires, elle mérite le label de Ville Fleurie. Deux évènements majeurs contribuent au rayonnement de la destination dès la fin du XIXe siècle : la création de la route en 1861 et du rail, trois ans plus tard. Rapidement, les têtes couronnées européennes accourent, de la reine d’Italie à Guillaume II en passant par la reine Victoria et Léopold II, roi des Belges. Théodore Reinach, Gordon Bennett, le Comte Tolstoï, Gustave Eiffel, Mistinguett et Tchekhov fréquentent également le site en vogue. Véhiculant à l’international une image de quiétude et d’élégance, Beaulieu conjugue, désormais, sa devise au quotidien : « La paix dans la beauté ».
« Le marché se porte bien, grâce notamment à une clientèle de seniors aisés, sensibles à la configuration plate des lieux, à la facilité des déplacements et à la carte des commodités disponibles in situ », introduit Monika Cyrul de Nice Properties. L’appartement entre 500.000 et 1 M € reste le segment le plus porteur auprès de ces retraités désireux d’y séjourner une bonne partie de l’année. Dans le centre, le mètre carré en bon état sans vue particulière avoisine 5000 €. La référence d’exception en front de mer atteint, voire dépasse, les 10.000 €/m2. Faute de foncier disponible, Beaulieu propose peu de produits neufs ou réhabilités. Au cours des douze derniers mois, Nice Properties commercialise avec succès les 27 studios et T2 (sur 28) de « L’Etoile Vega », un programme de standing, situé derrière la place du Marché, de 5000 à 6000 €/m2. 50 % des acquéreurs visent le placement patrimonial, les autres, dont une majorité d’Italiens manifestement de retour, la résidence secondaire. Les amateurs de villas se heurtent à une sévère pénurie. Le territoire, particulièrement restreint, présente, en effet, une offre limitée, bien que diversifiée. Un pied dans l’eau de 350 m2 du côté de la Petite Afrique ou de la baie des Fourmis se négocie à partir de 30 M €. Une bâtisse à rénover de 320 m2 sur les hauteurs du boulevard Edouard-VII, une artère jouissant de magnifiques vues sur le port, la ville et la baie des Fourmis, part sous la barre des 3 M €. Le cœur historique recèle aussi quelques Belle Epoque actuellement à la vente entre 3 et 8 M €. Une unité de 300 m2 à retaper, sur une parcelle de 2400 m2, édifiée en surplomb de la rade à la limite entre Beaulieu et Villefranche, est actuellement sous compromis moyennant 3.650.000 €. La véritable difficulté pour l’agent immobilier tient à la confidentialité exigée par les propriétaires du Triangle d’Or.
« Actuellement, Beaulieu suscite l’intérêt d’une clientèle sérieuse et cosmopolite disposée à engager de 700.000 à 7 M € », constate Paul Hosier de Burger Sotheby’s International Realty. Un T3 de 70 m2, dans une résidence Belle Epoque orientée sur la Grande Bleue, est affiché à 650.000 €. On exige, ensuite, 900.000 € en échange d’un dernier étage bourgeois de 200 m2 à réhabiliter avec balcons. L’opportunité est séduisante pour quiconque accepte de se lancer dans l’aventure des travaux, d’autant que le collectif de qualité tourne en moyenne autour de 8000 €/m2. Sur les dernières ventes, 60 % relèvent de la résidence principale, 40 %, du secondaire. Les acheteurs, âgés de 35 ans minimum, Français, Scandinaves, Américains, Italiens et Russes, auraient tendance à rajeunir. Derrière le plaisir, le motif clairement avoué de la transaction, se dissimule aussi la notion d’investissement. Le terme de « valeur sûre » revient souvent dans le discours des Européens de l’Est. Beaulieu apparaît, enfin, comme une bonne alternative au Cap Ferrat, traditionnellement plus onéreux. Il est désormais courant de convaincre les clients de la péninsule bénie des dieux de visiter des propriétés au sein des deux communes limitrophes, déjà considérées comme de belles cartes de visite à l’échelle planétaire.
« Parmi la population russe, subsistent encore bon nombre de réfractaires, attachés à la mythique avancée de terre, la seule enclave du département homogène en termes d’offre, de fréquentation et de prix, devant les caps d’Antibes et Martin », nuance Alexandre Camellini de l’Agence Dumas, une entité dépositaire de l’appellation Triangle d’Or. Au tournant du siècle, le professionnel perçoit le potentiel de progression du secteur de l’est des Alpes-Maritimes. Villefranche et Beaulieu compensent par des panoramas uniques. Le dynamique aéroport international constitue, ensuite, un élément incontournable du succès, au même titre que la proximité de Monaco et de Nice, une préfecture en passe de réussir avec brio sa transition. Sa longueur d’avance sur Villefranche, la cité berlugane la doit à sa fonctionnalité et à son pôle commerçant, du goût des personnes âgées. La rareté assure le maintien du marché. Le caractère immuable du paysage, coincé entre la mer et la montagne, ne fait aucun doute. Tous les ingrédients du placement pérenne sont décidément réunis. « Il convient, enfin, de saluer les efforts de la municipalité pour la promotion de l’image. Le Métropole et La Résidence Eiffel, grâce à l’obtention récente de permis de construire pour de nouveaux aménagements, pourraient venir s’ajouter au prestige de la Réserve de Beaulieu », conclut Alexandre Camellini.
Par Laetitia Rossi
