Cannes : La Croisette et La Californie
La première est sans nul doute l’adresse de prédilection des amateurs d’appartements, tandis que la seconde, verdoyante colline penchée sur la baie de Cannes, arbore un parc immobilier mixte, prisé par les Français et les étrangers en villégiature.
Rendue célèbre dans le monde entier par le Festival International du Film, La Croisette longe la baie de Cannes et la plage de sable blond, réservant aux piétons une large voie dédiée à la promenade. Boutiques de luxe et hôtels renommées, dont le Majestic-Barrière, le Carlton et le Martinez, partagent l’affiche, tandis que le centre cannois s’anime juste derrière. Le cadre naturel et les vues plongeantes comptent parmi les arguments de La Californie. Officiellement délimité par l’avenue du Roi-Albert, les boulevards des Pharaons, Saint-Michel et Maréchal-Koenig, le secteur se distribue équitablement entre résidences de prestige et villas cossues, réminiscences pour certaines des différentes influences architecturales de la Belle Epoque. Les châteaux de Thorenc et Louis XIII, les villas Fiorentina, Rothschild et Saint-Priest se détachent clairement du paysage. 70 % des biens ne sont occupés qu’au moment des vacances par une population internationale.
Jean-Christophe Hym de l’agence Europa décrit trois créneaux d’activités sur Cannes. L’entrée de gamme - comprendre jusqu’à 400.000 € pour l’appartement et 1,5 M € pour la villa - se comporte légèrement mieux que l’homologue, toutes proportions gardées, sur le marché français. La catégorie supérieure, respectivement plafonnée à 5 et 10 M €, subit davantage de tensions. En revanche, les références considérées comme uniques trouvent un accueil chaleureux auprès des Russes et, dans une moindre mesure, des Indous, des Sud-africains et quelques rares Chinois. Excepté une poignée de maisons, le boulevard de La Croisette est essentiellement composé d’immeubles. Le mètre carré tourne en moyenne autour de 25.000 € entre le Palais des Festivals et le Carlton, une portion proche du centre et exposée au sud, quand le Palm Beach, légèrement excentré et orienté à l’ouest, présente un ratio médian de 20.000 €/m2. Le 7 Croisette, un programme neuf, avoisine 33.000 €/m2, affichant quelques pointes dans les généreux plateaux. Il y a dix-huit mois, un duplex de plus de 500 m2 en cours de réfection change de mains contre 18 M €. Les résidences de La Californie sont concernées par les difficultés évoquées en amont. Au sein d’un ensemble pourvu d’un jardin, d’une piscine et de vues azur, le bon état coûte 15.000 €/m2, le produit à rafraîchir, 12.000 €/m2. Les stocks sont plus fournis et le genre, soumis à forte concurrence. A contrario, le toit-terrasse se révèle toujours aussi porteur. De même, l’individuel suscite un véritable engouement dès qu’il s’accompagne de prestations raffinées. Le phénomène de rareté devient prégnant à mesure que le client se montre exigeant en termes de qualité. A titre d’exemple, un Russe, doté d’une enveloppe de 20-30 M €, recherche en vain 700 m2 habitables minimum. Un autre acquéreur, disposé à se lancer dans une rénovation massive, paie 20-25 M € une bâtisse 1980 de 1400 m2 en limite du quartier.
« La Californie et La Croisette figurent parmi les adresses les plus prisées de Cannes. Cette demande constante leur assure une stabilité », précise Jörg Buchen d’Engel & Völkers. Sur La Croisette, la recherche est double : certains privilégient des surfaces comprises entre 60 et 100 m2, commercialisées de 1,5 à 2,8 M € ; d’autres ciblent l’exception. Cette distinction est également d’actualité sur La Californie. Le collectif de 80 à 140 m2 s’échelonne de 1,2 à 2 M €. Quelques penthouses, face aux îles de Lérins et l’Estérel, atteignent 4,5 M €, alors que les villas dites exclusives oscillent entre 5 et 8 M €.
Sandrine Lassouag de Magrey & Sons organise quatre ventes sur La Croisette en 2011. Les acquéreurs, français dans tous les cas, briguent des T3 rénovés de 70-100 m2. Les férus de derniers étages - 200 m2 minimum - sont originaires d’Europe de l’Est et du Nord, voire d’Italie. Les Moyen-orientaux seraient davantage enclins à la cession. Au regard des actes signés, il apparaît que les prix se situent entre 25.000 et 30.000 €/m2 et de 40.000 à 50.000 € dans les penthouses. La spécialiste évoque, au cours du même exercice, trois transactions d’appartements sur La Californie, entre 10.000 et 18.000 €/m2. La clientèle comme les critères de sélection souffrent la comparaison avec la précédente. Château Montjoli, Champfleuri, Saint-Michel-Valetta et le Mariposa remportent tous les suffrages. Si les quatre bénéficient de plongées sur la Grande Bleue, de parcs et de piscines, les deux dernières, plus intimes, possèdent une longueur d’avance. Ici, le toit-terrasse de 200-250 m2 va de 20.000 à 30.000 €/m2. Derrière chaque achat, la notion d’investissement, et par conséquent d’emplacement, est sous-jacente. « Le wealth report 2011 de Knight Frank et Citi Private Bank montre que Cannes occupe la 7e place mondiale, eu égard à la moyenne pratiquée. La Californie et La Croisette contribuent largement à son niveau élevé. » Le changement de législation sur les plus-values rend la quête de produits encore plus ardue. Et les valeurs pourraient augmenter sous l’effet de la pénurie. Parallèlement, Alexandre Goldstein de Magrey & Sons orchestre, sur la colline de l’est cannois, quatre ventes de villas de 2 à 8 M €. La fourchette basse équivaut à 180 m2 à retaper sur 1100 m2 en surplomb de la baie de Cannes, la haute, à une bastide de 600 m2 à restaurer sur 6000 m2. Les uns, Européens de l’Est et ressortissants du Benelux, recherchent des produits finis, des prestations contemporaines, voire des références clés en main. Les autres, des locaux très au fait du marché, ciblent le bâti à restaurer. « 2011 reste un cru satisfaisant et 2012 démarre bien pour les deux quartiers », conclut le professionnel.
Par Laetitia Rossi
