Cap d’Ail, aux portes de Monaco
Le destin de la très confidentielle péninsule, jadis fief reconnu du Belle Epoque, est étroitement lié à l’épopée de la célèbre Principauté de Monaco. Dynamique bassin d’emplois ou pôle de divertissement reconnu à l’international, le micro-état limitrophe draine sur le cap une population fortunée, en quête de pierre ancienne et de panorama azur...
Des plages alanguies au fond de criques naturelles, un sentier littoral à la luxuriante végétation méditerranéenne, un relief escarpé… La ville de 4700 habitants, indépendante de La Turbie depuis 1908, est parcourue par les basse et moyenne corniches. Le quai nord-est du port de Cap d’Ail marque la limite avec Monaco. Parmi les illustres pensionnaires, figurent Winston Churchill, les frères Lumière, le sélectionneur de l’équipe de France, Didier Deschamps, ou encore les auteurs, André Malraux et Sacha Guitry.
« Cap d’Ail suscite immanquablement l’intérêt d’une clientèle internationale, en résidence secondaire ou en poste à Monaco. Outre la situation géographique, beaucoup apprécient l’architecture Belle Epoque et les nombreuses villas classées », annonce d’emblée Chuck McKee de Haussmann International. Un panel de biens à la vente restreint et une demande soutenue… Le secteur exclusif, sis entre la Méditerranée et la basse corniche, ne connaît pas la crise. En témoignent notamment les trois transactions orchestrées depuis le début de l’année autour des 20 M € : l’ancienne propriété de Greta Garbo, 350 m2 dans le pur style 1900, une villa ultra contemporaine de 450 m2 et une autre de la même surface, en limite d’Eze, accessible en funiculaire. Les maisons ont généralement peu ou pas de terrain. A l’exception de celle, dite « le château », 2000 m2 habitables sur 5 ha, à l’entrée de Monaco. L’appartement n’a rien à envier au segment individuel avec une amplitude de prix, toujours dans le quartier littoral, entre 12.000 et 20.000 €/m2. Si les prises de contact aboutissent, les valeurs affichées sont systématiquement négociées. Vendeurs comme acheteurs sont attachés à une réelle confidentialité. Comme sur le Cap Martin, la discrétion reste de mise.
« Les récents succès, Cap d’Ail les doit aussi à la conjoncture. Le site a su proposer des biens de qualité d’un certain standing, alors que la pénurie faisait rage sur le triangle d’or formé par Villefranche, Saint-Jean-Cap-Ferrat et Beaulieu », complète Alex Balkin de Savills. « Actuellement, nous proposons une bâtisse de 900 m2 à rafraîchir sur une parcelle de 1000 m2 en première ligne disposant d’un accès direct à la Grande Bleue, à 26 M €. L’équivalent sur le Cap Ferrat vaudrait de 30 à 35 M € », poursuit le spécialiste. Sur le luxe, deux marchés coexistent : la gamme autour de 5-7 M €, au-dessus de la basse corniche, et la tranche à partir de 20 M €, sous-tendue par les Asiatiques, les Européens, les Américains et les russophones. Les résidences avec piscine remportent aussi un franc succès. Eden réunit tous les suffrages, malgré l’absence de bassin. Au sein de l’hôtel du bord de mer, transformé en copropriété, une référence trouve preneur sans délai dès sa présentation sur le marché. Difficile de comparer Cap d’Ail à Villefranche et Beaulieu, caractérisées par la quiétude de leur vie de village. Un charme que compense le cap voisin par la proximité monégasque.
« Cap d’Ail profite d’un accès facile à l’autoroute et aux infrastructures de transport : la gare et l’aéroport », précise Peter Illovsky de Sotheby’s International Realty. Les habitants se rendent à Monaco plusieurs fois par jour, qu’ils y travaillent, y apprécient le shopping, s’adonnent à une activité bien-être, y déjeunent ou y dinent. « Nos clients, clairement positionnés sur le luxe, recherchent des vues sur la mer, la proximité immédiate des lieux de baignade et des surfaces habitables d’au moins 450 m2 sur le segment individuel, moyennant des budgets de 20 M €. » Si les Russes et Ukrainiens se montrent plus timides, les ressortissants des pays voisins continuent à investir sur la Côte d’Azur. Ils n’ont aucun doute sur la pérennité du placement, mais obéissent aussi et surtout au facteur émotionnel et au plaisir de posséder une villégiature azuréenne. Particulièrement sûr eu égard à son accessibilité, le cap plaît. Pour preuves : la faible mobilité du marché immobilier, l’engouement persistant et le maintien des prix.
