Des Issambres à Anthéor
Gros plan sur ce littoral varois peu construit.
Un littoral peu construit, un univers golfique de qualité et une bonne desserte routière et ferroviaire constituent autant d’arguments à l’actif des Issambres, Fréjus, Saint-Raphaël, Agay et Anthéor.
La population augmente, sous la pression des « papy-boomers » en quête d’une retraite au soleil. L’accès, sans cesse amélioré, séduit Parisiens et Lyonnais en résidence secondaire et la présence étrangère est facilitée par la proximité de l’aéroport international Nice Côte d’Azur. Pourtant, cette partie du littoral varois reste sauvage et les villes, à taille humaine.
L’acquéreur de villas, s’il en a les moyens, fait de Valescure sa priorité, selon Jean-Jacques Cauquil de l’Agence du Cap. Le quartier neuf, construit, à 4,5 km de la Méditerranée, autour d’un golf, voit sa gamme de prix débuter à 700.000 € (130 m2 sur 1000 m2) pour terminer à 2 M €, hors exception. La moyenne atteint 1,1 M € (250 m2 sur 1500 m2), le coût d’appel pour un panorama Grande Bleue, 1,2 M €. La valeur de Boulouris tient au caractère plus ancien des maisons, entre 700.000 et 900.000 €, avec des pointes à 1,2 M €. Le quartier s’avère proche du centre de Saint-Raphaël et de la mer, sur laquelle les vues sont plus nombreuses. Notre-Dame, à 500 m du cœur de la ville, reçoit des bâtisses du début du siècle dernier. Pour 1,2 M €, les actifs locaux obtiennent une très belle villa avec vue mer. Le Parc Santa-Lucia réunit les critères, très recherchés, domaine fermé et proximité de la Méditerranée. Il abrite en effet des pieds dans l’eau et des constructions des années 60, sises à 100 m de la côte. Prévoir ici entre 1 et 2,5 M €. A Agay et Anthéor, la plupart des biens donnent sur la mer, coûtent entre 1 et 1,5 M € et concernent la résidence secondaire à 50 %. Allemands, Danois et Hollandais plébiscitent le secteur. Les propriétés des Issambres affichent les mêmes caractéristiques, mais une cote inférieure. Si elles oscillent entre 900.000 et 1,2 M €, elles le doivent aux difficultés de circulation estivales. Catherine Albert et Bernard Guerrero de l’agence La Villa précisent le propos : la pénurie frappe le marché d’Agay. « Les vendeurs ne s’affirment pas réellement, la pierre demeurant un bien meilleur placement que le reste. Seuls les divorces et les successions favorisent les mouvements. Les vues et l’exposition sud-ouest rassemblent pourtant des amateurs que l’on a du mal à satisfaire. » Le développement d’Anthéor s’est accéléré le jour où Agay a connu la saturation. L’exposition plaît moins et se répercute sur les prix.
L’appartement n’obéit pas à la même logique de secteurs. « Valescure et Boulouris arrivent en tête », constate Jean-Jacques Cauquil. La motivation de l’acheteur départage les deux quartiers. Le golfeur choisit le premier ; l’aficionado de vues mer, le second. 100 m2 avec panorama Méditerranée se négocient entre 800.000 et 1 M €. Féjus-Plage reste l’adresse de prédilection des vacanciers. Les prix évoluent entre 5000 et 6000 €. Les programmes neufs, Bleu Azur et Bleu Horizon, viennent de se vendre sur plan à 7500 €/m2. Petites surfaces également et valeurs identiques à Port-Fréjus qui séduit Italiens et Belges. Le port explique la présence des passionnés de yachting. Le centre de Saint-Raphaël joue les valeurs sûres, à des coûts à peine inférieurs à ceux de Valescure et Boulouris. Une raison à cela : la gare TGV a mis Paris à 4h30 de la cité balnéaire.
« L’offre haut de gamme est assurée par Valescure », appuie Eric Gennet de l’agence Immo Golf. Les Romains baptisent le site Valiscurans, vallée qui guérit, sans doute en référence au microclimat ; des médecins anglais le réhabilitent au XIXe siècle. Le quartier golfique voit le jour, sous sa forme actuelle, après l’urbanisation des Alpes-Maritimes. Forts de l’exemple, les concepteurs s’obligent à un cahier des charges draconien, basé sur le respect de l’environnement. On privilégie le style provençal et on conserve la végétation. L’exception avoisine 2,2 M € : 350 m2 de plain-pied sur 2500 m2 avec un jardin japonais, ou une superficie habitable de moindre importance sur 4000 m2 bénéficiant d’une vue dégagée. A bien équivalent, la caractéristique bordure de green fait monter le prix de 30 %, comme la vue mer. La clientèle est française à 85 %, mais étrangère à la région. On compte 2500 foyers, 40 % d’appartements. Parmi les résidences phares, on cite L’Albatros, ses grandes surfaces, ses terrasses sur le golf et l’Estérel, ou Le Drive, riche de ses 17 logements au carrefour de Cap Fairways. A l’instar de la tendance enregistrée sur toute la zone, le marché commence à se tendre. Les stocks de neuf arrivent à épuisement, la fréquentation baisse et le produit moyen souffre.
Catherine Albert et Bernard Guerrero tirent la sonnette d’alarme : les actifs ne parviennent plus à se loger. Le ralentissement puise sa source dans une inadéquation entre l’offre et la demande. Dans les années 90, il n’y a plus de clients, aujourd’hui ils ne possèdent pas le budget nécessaire. La différence de prix avec Cannes diminue et la portion varoise compose désormais avec la concurrence. On montre du doigt certains vendeurs et leur propension à la surestimation. Signe que le dynamisme pourrait l’emporter : au juste prix, un bien ne reste pas longtemps en agence. La prise de conscience s’impose comme le seul moyen de réguler le marché.
Dans ce secteur classé, le déblocage de terrains implique des investissements élevés, inhérents au traitement des eaux usées. Catherine Albert et Bernard Guerrero citent cependant quelques programmes neufs. Sur les collines, au-dessus de Saint-Raphaël, 150 appartements, dont la vue porte jusqu’à la mer, s’acquièrent à plus de 5000 €/m2. Les atouts du projet ? Un beau parc, une piscine et une salle de sport, mais surtout de grandes surfaces. Une volonté municipale destinée à favoriser la résidence principale et à juguler le phénomène de volets fermés. La commercialisation de 100 lots, répartis sur deux bâtisses à Valescure, devrait commencer en 2007. On évoque aussi la deuxième tranche de Port-Fréjus, attendue à 5000-6000 €/m2. Jean-Jacques Cauquil remarque que le collectif se déploie également sur d’anciennes villas, que l’on détruit pour répondre aux attentes sans cesse grandissantes. Une seule certitude, les trentenaires du cru n’entrevoient pas d’autres solutions que de louer. Le secteur, à vingt minutes en voiture de Cannes et à trois-quarts d’heure en bateau de Saint-Tropez, serait-il victime de son succès ?
Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta
