La Côte d’Azur en villégiature
« Le tourisme est en perte de vitesse », nous assène-t-on chaque année via le petit écran. Loin s’en faut, si l’on se fie aux professionnels de la location saisonnière haut de gamme. L’été, les prestigieuses propriétés de Cannes, des caps Ferrat et d’Antibes affichent complet.
« Le tourisme est en perte de vitesse », nous assène-t-on chaque année via le petit écran. Loin s’en faut, si l’on se fie aux professionnels de la location saisonnière haut de gamme. L’été, les prestigieuses propriétés de Cannes, des caps Ferrat et d’Antibes affichent complet.
D’après une étude menée par l’Observatoire du Tourisme de la Côte d’Azur, la région « accueille 10 M de séjours1 par an » et pas moins de 60 M de nuitées. En 2006, la clientèle est étrangère à 52 %, en provenance de 150 pays différents. Les Italiens représentent 20,6 %, les Anglais et les Irlandais, 20,5 %, les Allemands, 9,4 %, les Américains, 8,4 %, et les Européens de l’Est, à l’exception des Russes, 6 %. Au fil des précédentes décennies, Monaco, Nice et Cannes s’imposent, également, comme des références internationales en matière de tourisme d’affaires. 1,5 M de séjours relèvent du motif professionnel. Particulièrement active dans le domaine, Cannes reçoit, chaque année, jusqu’à 2 M de visiteurs, 110 manifestations et 500.000 participants. Jacqueline Swaep et Noëlle Santoni de l’agence John Taylor placent le MIPIM, un salon consacré à l’immobilier, en tête de liste quant à ses effets sur le marché de la location. « En deux ans, il prend une ampleur colossale, au point de faire figurer le mois de mars comme un temps fort du calendrier. » Désormais, les appartements bénéficient d’une meilleure cote que les villas. Les locataires n’acceptent pas un éloignement du Palais des Festivals supérieur à 10 mn à pied. Les logements se louent principalement du Suquet au boulevard Gazagnaire et les bureaux, de préférence sur La Croisette. Situé en arrière plan, un T3 moyen de gamme s’obtient à 3500-5500 € la semaine, à 10.000 € sur le célèbre front de mer. Ici, le T5 peut facilement avoisiner les 25.000 €. La maison proche du centre se négocie 15-25.000 €. Sur le segment collectif, le taux de remplissage est maximum. Malgré le succès, les professionnels se remettent difficilement de la perte du GSM, installé à Barcelone. En mai, le Festival International du Film dépasse le MIPIM en prix, mais pas forcément en fréquentation locative. Le même T3 s’occupe contre 12-15.000 € les dix jours sur La Croisette, 8-10.000 € en seconde ligne. Transformé en bureau, il vaut 25-30.000 €. Les villas intéressent surtout les sociétés organisatrices de soirées. Une demande difficile à satisfaire depuis la vente des Palais Oriental et Florentin. Par rapport à 2005 et 2006, le Festival de la Pub, en juin, présente un bilan 2007 mitigé, toujours du point de vue des répercussions sur l’immobilier, et des prix inférieurs de 20 % à ceux du MIPIM. Le MIPCOM, en octobre, le MIPTV, en avril, et le Taxe Free World Exhibition, en novembre, suivent. Le Salon International de la Plaisance, davantage porteur pour les hôtels, ferme la marche.
« L’été venu, la clientèle et les critères changent radicalement. Les sociétés anglaises, américaines et russes laissent place aux particuliers saoudiens, russes, libanais et européens du Nord », précisent Jacqueline Swaep et Noëlle Santoni. Les deux premiers plébiscitent l’adresse Croisette et l’accès immédiat aux plages ou les résidences gardées avec piscine et tennis de La Californie. Un trois-pièces dans ce secteur vaut 11-15.000 € le mois, 15-20.000 € sur La Croisette. Avec 40.000 €, on dispose d’un penthouse de trois chambres. Les autres préfèrent les villas. Jadis moins sollicitée, La Croix-des-Gardes arbore encore en 2006 des prix raisonnables, de l’ordre de 30-50.000 € le mois. Aujourd’hui, les disparités entre les quartiers s’amenuisent et les prestations fixent les différences de valeurs. Une maison de cinq chambres sur la Basse-Californie se discute de 50.000 à 80.000 €. Le record atteint 200.000 € et implique un niveau optimum de service, la piscine et le tennis. Autre mutation : les Russes réservent des périodes de plus en plus longues, allant jusqu’à cinq mois. Si Saint-Tropez et Saint-Jean-Cap-Ferrat possèdent leurs indétrônables adeptes, Cannes met tout en œuvre pour tenir la concurrence, tant au niveau des infrastructures d’accueil que du parc locatif, largement rafraîchi entre 2005 et 2006.
Après une excellente année 2007, Pascale Batteux de l’Agence du Littoral aborde 2008 en toute sérénité. Les Européens de l’Est, âgés de 30-40 ans, règnent sur le Cap Ferrat. Parallèlement à ces industriels à fort pouvoir d’achat, se développe une clientèle de cadres, originaire de Russie, intéressée par des produits plus accessibles. A l’instar de Cannes, les séjours s’allongent et les premières demandes de location à l’année font leur apparition. Les Anglais, les Irlandais et, à un degré moindre, les Italiens complètent le tableau. Ils raffolent du village typique, du bâti parfaitement intégré, de l’exubérante végétation et du sentiment de sécurité. Sans oublier la proximité de Monaco, une destination à la fois chic et festive, et de l’aéroport international de Nice Côte d’Azur. Les plus nantis espèrent une villa contemporaine ou Belle Epoque, au confort dernier cri, ouverte sur la Méditerranée. Pour un tel bien, extrêmement rare, on demande entre 120.000 et 300.000 € le mois. La transaction moyenne s’opère entre 40.000 et 110.000 € et correspond, respectivement, à une provençale de quatre chambres plutôt simple et à une propriété d’un standing supérieur. Juin et septembre valent 20-25 % de moins. Les clients russes, habitués au personnel d’entretien, au garde du corps, à la nourrice et au chef cuisinier, restent minimum 60 jours quand les Européens réservent à la quinzaine ou au mois. Le phénomène perturbe les agents immobiliers, aux prises avec un marché à deux vitesses et autant de grilles tarifaires. En juillet et août, le taux de remplissage des biens individuels les mieux dotés flirte avec les 100 %. Les entrées de gamme aux finitions obsolètes souffrent. Les résidences pied dans l’eau mises à part, les Européens de l’Est ne se positionnent pas sur le collectif. Du Grand Prix à fin septembre, les appartements ont le vent en poupe sur de courtes périodes. Le quatre-pièces part entre 6000 et 15.000 € le mois. L’arrière-saison est souvent bonne. A bien équivalent, Beaulieu-sur-Mer présente une décote de 20-25 %. Villefranche prend la troisième position du Triangle d’Or. Quelques luxueuses villas tolèrent, cependant, la comparaison chiffrée.
« Sur le Cap d’Antibes, même constat : un été 2007 parmi les meilleurs crus », révèle Sylvie Coucy d’International Cap d’Antibes. 80 % des locataires sont russes, visent la proximité de la Grande Bleue et choisissent la Côte d’Azur par tradition. Quelques-uns arrêtent leur décision d’une année sur l’autre ; la plupart commencent leur recherche en octobre. Résultat : le beau manque lorsque la catégorie aux alentours de 15.000 € offre encore de la disponibilité. L’exceptionnel, entre sept et dix chambres sur un terrain de 5000 m2, frise les 200.000 €. La moyenne tourne autour de 50.000 €, soit le budget type des Anglais et des Suisses. La haute saison concerne les mois de juin, de juillet et d’août. Contre toute attente, le Festival International du Film ne retentit pas jusqu’à la terre bénie des dieux. Les résidents occasionnels fondent littéralement pour le mélange de cadre bucolique et de panorama azur, les plages de la Garoupe et L’Hôtel du Cap. La majorité sort à Monaco et apprécie sa sécurité. Plus raffinée que par le passé, elle se montre francophile et fidèle. « Fréquemment, les clients potentiels visitent les deux caps », s’amuse Sylvie Coucy. Sur l’échelle des valeurs, la péninsule antiboise se situe entre Ferrat et Cannes. « Dans la gamme 100-130.000 €, le rapport qualité/prix est meilleur à Antibes », d’après la spécialiste.
Par Laetitia Rossi.
