La location saisonnière sur la Côte d'Azur
Avec plus de 10 millions de visiteurs chaque année, la Côte d’Azur s’inscrit comme la deuxième destination touristique après Paris, elle-même l’une des villes les plus prisées de la planète. Dans les Alpes-Maritimes et le Var, la réception est plus qu’une activité : une vocation historique.
Jadis Russes Blancs et aristocrates britanniques faisaient cap sur le sud-est français, édifiant de magnifiques propriétés à même de les accueillir avec leur suite en villégiature d’hiver. C’est ainsi que des villages de pêcheurs, tels que Cannes ou Beaulieu-sur-Mer, se parent d’un parc immobilier Belle Epoque, legs du faste d’antan. Les décennies passent et rien n’endigue l’engouement des étrangers fortunés. Depuis la sacrosainte mode des bains de mer, ils préfèrent désormais l’été à la froide saison et le design aux antiquités. La quête du service et l’attrait des caps azuréens et de la presqu’île de Saint-Tropez sont plus que jamais d’actualité. 40 % des actifs locaux devraient leur emploi au tourisme. 50 % des séjours se déroulent à l’hôtel, 6 %, en location saisonnière, selon l’Observatoire du Tourisme de la Côte d’Azur. Chaque année, les sites les plus visités, après la Principauté monégasque, du Vieux-Nice, de la Promenade des Anglais, de La Croisette, du Cap d’Antibes, du Cap Ferrat, d’Eze et de Saint-Paul dépassent le million de promeneurs. Monuments, plages, bonnes tables, galeries d’art, boutiques branchées et lieux de divertissement… Difficile de lutter. A cela s’ajoute une activité intense en matière de séminaires, congrès et festivals, également génératrice de mouvements. Un voyage sur cinq obéirait à une motivation professionnelle, même si, en nos contrées, l’utile est systématiquement joint à l’agréable.
Emmanuelle le Quellec-Furrer et Judith Davis de l’Agence Impact se montrent très enthousiastes en cette période de fortes réservations à Cannes, la deuxième ville française de congrès derrière la capitale. Grâce au Mipim (mars), dédié à l’immobilier, au MipTV (avril), au Festival International du Film (mai), au Lions (juin), dévolu au film publicitaire, au MipCom (octobre) et au Tax Free (décembre), qui vient juste de fêter ses 30 ans. En hausse cette saison, le Mipim atteint un taux de remplissage de 95 % des appartements correspondants aux critères requis : une situation à moins de 10 mn de marche de La Croisette et du Palais des Festivals, des biens rénovés et qualitatifs et un service para-hôtelier. Moins impersonnelle que l’hôtel, la location doit comme son grand concurrent s’accompagner d’un panel de services, du chauffeur privé au réfrigérateur bien garni à l’arrivée des locataires. Un appartement de 80 m2, deux chambres, avec terrasse et vue mer, à la décoration soignée au Grand Hôtel, sur La Croisette, vaut 5500 € la semaine du Mipim, 15.000 € la quinzaine du film, 6500 € les 7 jours du Lions et 4500 € pendant les MipTV, MipCom et Tax Free, service inclus. Les surfaces de plus de 100 m2 sur la célèbre bande littoral se voient régulièrement transformées en bureau (sous réserve de respecter les conditions des organisateurs de congrès), d’où une forte attente sur la domotique et la connectique, anticipées par les agences lors des réservations. Le nec plus ultra ? La réception de clients importants sur les terrasses face au Palais des Festivals, un luxe à partir de 15.000 € la soirée. Les appartements rénovés juste derrière La Croisette, dans les rues d’Antibes, des Belges et des Etats-Unis, connaissent aussi un franc succès durant les congrès. En majorité à vocation de logements, ils affichent des tarifs inférieurs d’environ 30 %. Pour l’heure le Festival du Film ressemble au précédent : point d’euphorie, ni d’inquiétude. Maintenant, l’annonce de la sélection pourrait accélérer les réservations. Le marché du film n’est plus aussi porteur que par le passé et les budgets évènementiels sont les premiers impactés. Si l’appartement tire son épingle du jeu, notamment les penthouses de La Croisette de 40.000 à 120.000 € la quinzaine selon les surfaces, les villas en pâtissent. Le Lions, par contre, ne cesse de remonter, grâce à la forte présence des Américains, des géants du net et de leurs généreuses délégations. Le congrès est aujourd’hui sans doute le plus fructueux et le plus festif sans jamais tomber dans les excès des festivals du film des dernières décennies.
Les professionnelles témoignent de plus de réserve quant à l’été. Les prises de contact sont tardives, les Russophones, timides, et les prix, revus à la baisse. Les Moyen-Orientaux se positionnent déjà, aux côtés des Scandinaves et des Anglo-Saxons, deux populations axées sur des séjours de quinze jours maximum. Sur les hauteurs de Cannes, on requiert 35.000 €/mois pour une maison à la décoration soignée de quatre chambres et 75.000 €/mois en échange de six chambres aux finitions irréprochables orientées sur la Grande Bleue. Cannes se situe à bien équivalent à 20 % sous le barème du Cap d’Antibes, qui offre des propriétés en bord de Méditerranée, à distance pédestre des plages ou pied dans l’eau. Une villa de neuf suites ouverte sur un parc luxuriant et une vaste piscine en front de mer se loue moyennant 130.000 €/mois voire plus l’été sur le Cap d’Antibes.
Frédérique Mathias d’Azur Méditerranée intervient à l’est des Alpes-Maritimes, au sein du fameux triangle d’or formé par Villefranche, Beaulieu-sur-Mer et Saint-Jean-Cap-Ferrat, qui abrite la péninsule la plus sélecte entre Menton et Saint-Tropez. La clientèle russophone, très en retrait sur le front de l’acquisition depuis la crise politique et la baisse du rouble, se rattrape en louant des villas, dotées d’une décoration ultra contemporaine, d’une piscine et d’une vue magnifique sur la mer, de préférence sur des périodes plus longues, souvent de plusieurs mois. Ces séjours allongés leur coûtent de 7000 à 50.000 €/mois, quand le pied dans l’eau du Cap Ferrat - 500 à 800 m2 habitables sur un terrain de 1 ha, des prestations haut de gamme et une domotique dernier cri - avoisine les 200.000 € le mois d’été. L’an dernier, le taux d’occupation flirtait avec les 80 %. Cet exercice enregistre certes moins de réservation que 2014 à la même époque, mais les chiffres restent prometteurs. L’appartement se porte bien également, allant de 1000 €/mois pour un grand studio à 20.000 €/mois contre un toit-terrasse de 100 m2 (trois suites) à Beaulieu, avec généreux extérieurs, jacuzzi, cuisine d’été et surtout plongée sur la Méditerranée. Le parc collectif est occupé en moyenne 26 semaines par an. Seule ombre au tableau : la pénurie de biens à louer à plein temps. En effet, pour des rapports annuels équivalents, les propriétaires préfèrent au locatif pour le système du saisonnier et la perspective de profiter de leur fief. Le choix du Cap Ferrat et de ses communes voisines est déterminé. Pourtant, il n’est pas rare de perdre parfois un client au profit de Saint-Tropez et vice-versa.
« Belges, Anglais et Scandinaves demeurent fidèles au mythique et festif port varois », complète Jean-Philippe Costa de Blue Immobilier. Le cœur de la demande dispose d’un budget de 50.000 à 120.000 €/mois. Une dizaine de locataires viennent de s’alléger de sommes comprises entre 150.000 et 200.000 €/mois, même s’ils ne suffiront pas à remplacer les riches oligarques des années précédentes. A la différence des Européens du Nord, arrêtés dans le choix de la destination et de séjours courts, les ressortissants d’Europe de l’Est se montrent plus volatiles quant à l’adresse et enclins à l’allongement des périodes locatives. Comme sur le Cap Ferrat, la propriété pied dans l’eau de plus de 500 m2 habitables vaut de 150.000 à 200.000 €/mois. Longtemps décrié, le parc immobilier s’est ici modernisé. Il se révèle désormais qualitatif et homogène. L’appartement, drainant une clientèle plus hétéroclite a le vent en poupe. Tout se loue, du bien basique au pied-à-terre typique du centre de Saint-Tropez en passant par l’appartement avec rez-de-jardin et/ou tropézienne. Il faut compter 30.000 €/mois pour les surfaces d’au moins 100 m2, ménage et blanchisserie compris. En matière de service, les exigences sont de plus en plus pointues. Outre l’entretien intérieur et extérieur de leur lieu de villégiature, le nettoyage du linge et la nounou qui se déplace généralement avec la famille, beaucoup veulent une seconde baby-sitter et un cuisinier, provençal ou, cerise sur le gâteau, italien. Les réservations vont bon train ; l’été devrait être heureux au sein du plus célèbre des villages varois.
