La location sur la Côte d'Azur
Gros plan sur le marché locatif de Menton à Saint-Tropez.
L'été venu, la Côte d'Azur constitue un véritable « chant des sirènes » pour une clientèle aisée. Gros plan sur son marché locatif.
Jadis capitales d'hiver ou petits ports de pêche, les cités azuréennes ont acquis en un siècle et demi une réputation de destinations chics ou branchées. Lorsque l'on sait que la France est le pays le plus visité et que la Côte d'Azur vient en seconde position après Paris, on mesure l'ampleur du phénomène. Pour répondre à un tel engouement, les villes du littoral se sont dotées d'infrastructures hôtelières. Si Cannes et Monaco arborent de somptueux palaces, Nice présente une offre plus variée. Quant aux VIP de passage à Saint-Tropez, ils se partagent entre les prestigieux établissements et le parc locatif. Ce dernier réunit de véritables adeptes et pas seulement sur la presqu'île varoise.
Les professionnels de l'immobilier avouent une saison d'été difficile en 2004. Sophie Laffont de l'agence Michaël Zingraf évoque une baisse de fréquentation de 30 %. Ce chiffre ne concerne pas le Cap Ferrat, trop exclusif pour souffrir de la crise. Plusieurs éléments à l'origine de cette désaffection : la conjoncture politique et économique mondiale et l'émergence de nouveaux pôles d'attraction comme le Maroc ou la Croatie. De même, la durée des séjours a diminué : un mois sur le haut de gamme, une quinzaine sur le moyen. Enfin, depuis l'an 2000, les prix ont pris entre 30 et 40 %. Aujourd'hui, les locataires poussent à la négociation. La mise en ligne du marché locatif permet enfin une meilleure visibilité. Les offres sont étudiées et les abus ainsi jugulés. Difficile de dresser un bilan général sans avoir au préalable analyser le secteur avec minutie. « Si l'on en réfère au niveau des prix, Saint-Jean-Cap-Ferrat arrive en tête », indique Sophie Laffont. « Pour une villa de 450 m2 avec de belles prestations et une vue mer, prévoir 100.000 € le mois d'été, 200.000 € s'il s'agit d'un pied dans l'eau. Au Cap d'Antibes, compter 80.000 €, 65.000 € à Cannes, entre 50.000 et 70.000 € à Saint-Tropez, 60.000 € à Beaulieu-sur-Mer, Villefranche-sur-Mer et au Cap Martin (exception faite du domaine privé), 35.000 € à Saint-Paul et à Mougins. » Les zones précitées constituent les principales intéressées par la location saisonnière haut de gamme, Monaco attirant une clientèle fortunée sur de plus longues périodes et Nice se montrant plus accessible. Les locataires sont nord-européens, mais aussi américains, moyen-orientaux et russes. Ces derniers représentent 10 % de la population en villégiature et 40 % du chiffre. Certains trouvent là le moyen de tester la teneur réelle de leurs motivations avant l'achat.
Inversement, des propriétaires louent en attendant un acquéreur : 60 % des maisons à la location sont aussi à la vente. Le Cap Ferrat attire une population anglophone séduite par la proximité de Monaco et soucieuse de sa sécurité. Ces éléments, joints au cadre paradisiaque, ne suffisent pas à expliquer le niveau de prix. « Sur cinq cents propriétés, seulement 7 à 8 % se positionnent sur le marché locatif », ajoute Alain Rodriguez de l'agence éponyme. La rareté constitue donc un facteur déterminant. Certains clients acceptent de reporter leur choix sur Beaulieu et son patrimoine Belle Epoque ou sur Villefranche et ses quelques immeubles de prestige.
Compter de 20.000 à 30.000 € le mois d'été pour un trois pièces avec vue mer. Sur le Cap d'Antibes, très recherché en été et pendant la période du Festival International du Film, les prix sont semblables à ceux du Domaine privé du Cap Martin, où seulement une dizaine de propriétés est disponible à la vente. Cannes mérite un traitement à part dans la mesure où le phénomène locatif ne concerne pas uniquement l'époque estivale, mais également les périodes de congrès et de festivals. Marie Cervera de l'agence Labouré cite le GSM (téléphonie), le MIPIM (immobilier) et le Festival du Film, parmi les plus porteurs. Le parc locatif est alors occupé à 100 %. On déplore ainsi que le GSM quitte La Croisette pour Barcelone l'an prochain. Le MIPCOM, le MIPTV, le FIPA (publicité) et le MIDEM (musique) remportent également un certain succès. La prospérité de ce bilan appelle cependant une nuance. En effet, plus de sociétés et donc plus de transactions sont, à l'heure actuelle, nécessaires pour parvenir au même chiffre que par le passé. Pendant les congrès les plus importants (Festival du Film excepté), le trois pièces s'obtient à 3800 € la semaine et la villa de 250 m2 avec vue mer, à 4500 €. Pendant la quinzaine du cinéma, prévoir 7000 € la semaine pour le premier, de 9000 à 10.000 € pour la seconde. L'été, La Californie, proche du centre, Le Cannet et ses vues plongeantes sur la Méditerranée et Mougins, paradis des golfeurs, offrent une mise à prix mensuelle sur le haut de gamme à 23.000 €. Ajouter 7000 € pour Super-Cannes. Le trois pièces dans le centre se loue à 6.000 € le mois, à 9.000 € s'il se situe sur La Croisette ou dans l'une des résidences de La Californie.
La location permet non seulement d'absorber les coûts d'entretien du bien, mais aussi de dégager des bénéfices. Il ne convient pas de parler de spéculation stricte lorsque l'on achète une maison dans l'un de ces secteurs et qu'on la rend disponible sur le marché locatif, car les prix à l'acquisition sont élevés. Mais il s'agit néanmoins d'un investissement sûr, destiné à une belle rentabilité sur le long terme. Les agents immobiliers se disent optimistes pour la saison 2005, qui aurait, semble-t-il, bien démarrée. Après Paris, la Côte d'Azur retrouve les faveurs, certes encore timides, de la clientèle américaine.
Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta
