Le Cap Ferrat
« Sur le rivage si tranquille de cette adorable presqu’île, plus que partout ailleurs, je crois, la rêverie est douce. » Depuis l’intervention de Magaglyo, survenue en 1912, la prestigieuse adresse remporte encore et toujours les suffrages des nantis de la planète.
En 1904, la péninsule, à l’époque dans le giron de Villefranche-sur-Mer, acquiert son indépendance pour devenir Saint-Jean-sur-Mer, puis Saint-Jean-Cap Ferrat trois ans après. Alors aussi prestigieuse que Cannes, la belle accueille déjà les têtes couronnées et l’intelligentsia du monde entier. Les premiers étrangers à goûter au charme de la Côte d’Azur sont les Russes. De 1858 à 1860, la flotte des tsars s’installe dans la rade de Villefranche. En 1893, « Le Messager Russe », un hebdomadaire bilingue, voit le jour. La famille régnante et son entourage proche croisent sur la presqu’île les descendants directs de la reine Victoria, la princesse Hélène de Serbie, la reine de Roumanie, l’impératrice Eugénie et Elisabeth d’Autriche. Ironie du sort, Romy Schneider, sa délicieuse interprète, convolera en juste noce sur la terre bénie des dieux avec le réalisateur allemand Harry Haubenstock. On note également la présence de James Gordon Bennett, le fantasque propriétaire du New York Herald, de Nietzsche ou d’Apollinaire. Leopold II, roi des Belges, acquiert en 1904 la propriété de Désiré Pollonnais, le maire de Villefranche, repensée par le talentueux architecte-paysagiste Sébastien Marcel Biasini. Dans la foulée, le souverain s’offre une bonne partie de l’ouest du cap. « La Radiana », sise dans le prolongement de la plage de Passable, revient à sa maîtresse. « L’un de ses anciens pavillons de chasse fait le bonheur d’Estée Lauder, avant de tomber, il y a quatre ans de cela, dans l’escarcelle d’un Russe », précise Jean-Claude Caputo de Riviera Estates Savills. Sur la pointe Saint-Hospice, « La Fiorentina » et ses sublimes allées, bordées de cyprès, marquent les esprits. Les Kennedy, Elisabeth Taylor, Greta Garbo et Somerset Maugham comptent parmi ses illustres pensionnaires. Difficile de résister, enfin, à l’aura de « La Vigie », de « La Primavera », du « Petit Trianon », de « Fleur du Cap », une maison les pieds dans l’eau tour à tour habitée par Vincent Auriol, Charlie Chaplin et David Niven, ou encore de « Maryland », la demeure de Paul Allen.
« Si la demande reste soutenue et l’offre, en-deçà, les vendeurs décidés auraient intérêt à légèrement revoir leurs prétentions à la baisse afin de concrétiser sans délai », observe Sylvain Boichut de l’agence John Taylor. « Le Cap Ferrat mobilise toujours une liste d’attente, mais le flux de clients nouveaux tend à ralentir. Les experts en immobilier annoncent une diminution des évaluations de l’ordre de 10-15 %, censée limiter le risque bancaire. Une mesure qui devrait aboutir sur une capacité de financement inférieure à celle enregistrée les années précédentes, même pour les acheteurs fortunés. La bonne nouvelle réside dans l’assainissement imminent du marché et la disparition d’une pléthore d’intermédiaires, peu scrupuleux, coresponsables de la bulle spéculative et du gonflement artificiel des prix », analyse le spécialiste. Après les Américains, absents depuis bien cinq ans, c’est au tour des Russes de pâtir de la conjoncture boursière. Acteurs incontournables sur le cap, certains pourraient se séparer de leurs résidences secondaires. Les stocks reconstitués, les valeurs se stabiliseraient sans doute à la baisse. Après un excellent été, l’automne s’avère assez calme. L’heure est à l’attentisme des deux parties. Néanmoins, les acquéreurs présents demeurent sérieux, solvables et réalistes.
Le ticket d’entrée se rapproche des 5 M €. La pénurie de produits caractérise la gamme 5-10 M €, quand la majorité des intéressés se positionnent sur le segment, par ailleurs fourni, des 10-25 M €, un budget autorisant une villa de 400-600 m2 habitables sur un terrain de 3000-5000 m2 ouvert sur la Grande Bleue. On espère 19 M € pour une maison contemporaine de 350 m2, entièrement rénovée, construite sur une parcelle de 2000 m2 bénéficiant d’une sublime vue mer. L’approche comptable se heurte à l’hétérogénéité du parc. L’est, orienté vers Beaulieu, semble moins coté que l’ouest, en raison de l’exposition, de la densité de bâti supérieure et des panoramas loin d’égaler les plongées sur la rade de Villefranche. « Les amateurs de propriétés pieds dans l’eau paient minimum 30 M € à l’est, 40 M € à l’ouest, alors que 4,7 M € suffisent à l’obtention d’une résidence neuve de 200 m2, édifiée à deux pas du village », précise Jean-Claude Caputo. Le sud, l’environnement immédiat du Grand Hôtel et la pointe Saint-Hospice remportent la préférence de tous, haut la main. Fin 2007, un Ukrainien aurait payé environ 90 M € pour « La Chabane ». Autre rumeur, difficilement vérifiable tant la confidentialité est de mise ici : plus de 75 M € auraient été requis au même moment pour les 1000 m2 habitables, le parc de 1 ha et surtout l’accès direct à la Méditerranée, avancés par « Nelcott ». Plus récemment, « Villa Flora » change de main moyennant une somme au-delà de 100 M €.
Les agents immobiliers tablent sur un vif redémarrage au printemps prochain. Le marché de niche, considéré comme l’un des plus sûrs, attire de nombreux investisseurs, refroidis par la place londonienne et le récent recul de la pierre de 25 % toutes catégories confondues. A Saint-Jean, les Russes gardent la première place du classement. Les Britanniques, les Suisses, les Allemands et les Scandinaves leur emboîtent le pas. L’internationalisation paraît s’accentuer de semaine en semaine. Dominique André d’Aylesford Immobilière Bellevue rejoint la position des ses confrères. « La réduction des coûts est amorcée, mais le dynamisme, garanti à terme. En attendant, les happy few composent avec la frilosité bancaire. Les établissements prêteurs, enclins jadis à mettre à disposition 60-70 % du montant de l’achat, jouent la sécurité, retombant régulièrement à 30 % de l’enveloppe globale. Le contexte économique tendu n’aura qu’un temps. Peut-être profitera-t-il d’ailleurs au site le plus cher de France, aux 450 villas et à leurs généreux jardins ? Dans les mois à venir, 70.000 cadres de la City choisiront, par exemple, entre Genève, Dubaï et Monaco, à 15 mn de là, tout comme l’aéroport international de Nice Côte d’Azur. Loin devant les autres avancées de terre des Alpes-Maritimes, lescaps d’Antibes, Martin et d’Ail, le verdoyant, tranquille et sécurisé Ferrat s’inscrit comme l’une des adresses les plus exclusives de la planète. Une qualité qu’aucune crise internationale ne met en péril, un atout négocié à prix d’or.
Par Laetitia Rossi
