Le Cap Ferrat : un micro-marché
La verdoyante péninsule de 282 ha, protégée par la Loi Littoral, sépare Beaulieu- de Villefranche-sur-Mer. Souvent surnommée « presqu’île des milliardaires », elle arbore de somptueuses propriétés. 500 villas au total et un prix au mètre carré parmi les plus élevés de la planète.
Dix minutes suffisent à rallier Saint-Jean-Cap-Ferrat depuis Nice et Monaco. A partir de 1908, le Grand Hôtel draine une riche clientèle. Rapidement, l’avancée de terre se pare de sublimes constructions, dont celles de Léopold II roi des Belges et de la baronne Ephrussi de Rothschild. Au sein de la bourgade de l’ouest des Alpes-Maritimes, indépendante depuis 1904, la confidentialité est de mise. Point de doute sur les illustres pensionnaires, moins de certitudes quant aux montants de certaines ventes. Le gotha, les stars du cinéma et de la télévision, les artistes et autres personnalités politiques se bousculeraient entre les oliviers, les pins d’Alep et les palmiers, prêts à débourser 44.000 €/m2 en moyenne et 60.000 €/m2 en pointe.*
« Sur 2012, le marché du Cap Ferrat est stable tant au niveau des prix que du volume d’affaires », indique Mathias Debois-frogé de John Taylor, avant de lier le constat à une demande traditionnellement soutenue et une offre restreinte. Parmi les vendeurs, on retrouve encore quelques vieilles familles françaises, des Italiens, des Belges et des Britanniques, alors que les Européens de l’Est représentent 80 % des acheteurs. Ils apprécient la proximité de l’aéroport international de Nice Côte d’Azur et de la très sélecte Principauté de Monaco, l’absence de nuisance sonore de la route ou de la voie ferrée et le sentiment de sécurité inhérent à son unique accès et à sa protection. Si quelques uns sont des inconditionnels de la destination, sensibles à la réputation prestigieuse du site, d’autres mettent en concurrence les caps de Monaco à Saint-Tropez, voire Cannes, Villefranche et Beaulieu. Bien sûr, le marché gagnerait en fluidité avec une meilleure lisibilité économique et fiscale. Les transactions enregistrées au cours du précédent exercice oscillent de 2,6 M € - la somme requise en échange d’un beau penthouse de 150 m2, associé d’un extérieur de 100 m2 - à 42 M € - un montant exigé contre une propriété pied dans l’eau de 700 m2 à rénover. Les biens de qualité proposés à des prix réalistes manquent cruellement. Notamment, les premières lignes et les vues azur est ou ouest. A titre d’exemple, une provençale de 300 m2 à restaurer, sur une parcelle de 1500 m2, est partie sans difficulté aucune à 8,5 M €.
« La solidité et la pérennité de l’investissement ne font aucun doute », témoigne Jean-Claude Caputo de Savills Riviera, qui évoque des signatures à 4 et 12 M € - le prix de respectivement 230 m2 habitables sans vue particulière au centre du cap et de 300 m2 à retaper sur la partie ouest, dotés d’une belle ouverture sur la Grande Bleue. Le professionnel note un recentrage sur les adresses premiums, en général, et le Cap Ferrat, en particulier. Le dernier été s’est montré réellement lucratif sur le front de la location saisonnière, avec des dépenses jusqu’à 300.000 €/mois et une juteuse avant-saison. Le procédé est parfois l’antichambre de l’achat ou une solution avant de dénicher la référence attendue ou d’appréhender l’impact de la nouvelle fiscalité sur le marché. Le Cap Ferrat reste l’un des secteurs littoraux les plus courus de la planète, au même titre que la baie des Milliardaires à Antibes, Saint-Tropez, Saint-Barthélémy, Les Hamptons, Palm Beach, Portofino et Capri. Le placement apparaît comme la combinaison d’un achat plaisir et d’un investissement sûr, connu pour sa facilité et sa rapidité de revente. La conservation du territoire quasi en l’état s’inscrit comme une garantie supplémentaire. Très souvent, les agences obtiennent des mandats exclusifs attachés à une clause de confidentialité. A l’heure actuelle, Savills est en mesure de proposer un bien au-delà de 50 M €, mais les informations ne peuvent être divulguées sans que la solvabilité du visiteur ne soit établie.
« Au cours du dernier semestre, le comportement des acquéreurs se modifie. La prise de décision est souvent repoussée », poursuit Jörg Buchen d’Engel & Völkers. Français, Allemands, Anglais et Belges ciblent les appartements. L’un d’entre eux paie 1.050.000 € 80 m2 sur le port. Un Ukrainien débourse, ensuite, plus de 20 M € pour une bâtisse de 600 m2 en bon état sur un terrain de 3000 m2. La clientèle du Cap Ferrat est largement tournée vers Monaco. Il arrive d’ailleurs que son choix initial se reporte sur Cap d’Ail pour les mêmes raisons de proximité. Il convient de distinguer trois barèmes : le centre du cap entre 3 et 8 M €, la vue mer de 8 à 18 M € et le pied dans l’eau au-dessus de 20 M €. L’engouement porte sur le haut de gamme et la tranche 3-8 M €. Dans la catégorie intermédiaire, les délais s’allongent. Le caractère exceptionnel du Cap Ferrat laisse augurer des perspectives encourageantes, alimentées par un renouvellement permanent de clientèle. * Source Wikipedia
