Le centre d’Aix, une adresse prisée
La ville d’eau et d’art, 18.600 ha et 137.067 habitants, conserve les traces des époques passées et des cultures influentes. Les crises passent et affectent peu ou pas le cœur de l’ancienne capitale de Provence. Autochtones, étudiants, Parisiens et Nord-Européens sont toujours plus nombreux à fouler son pavé.
Aix-en-Provence voit le jour en 122 avant Jésus-Christ. Dès 1646, le frère du cardinal crée le quartier Mazarin. Notables, magistrats, aristocrates et parlementaires acquièrent des hôtels particuliers au sein du lotissement de luxe. En 1605, les autorités compétentes décident d’ouvrir un passage pour les carrosses en lieu et place des anciens remparts. Le cours Mirabeau est, aujourd’hui encore, l’une des artères les plus fréquentées de la cité à taille humaine. La rue, ponctuée de fontaines, de bars et de restaurants, dont l’illustre « Café des Deux Garçons », accueille de belles résidences : l’hôtel Villars, Isoard de Vauvenargues, Forbin, Maurel-de-Pontevès, du Poët et d’Arbaud-Jouques rappellent le faste, ostentatoire ou discret, d’antan.
« Le centre est physiquement et naturellement délimité par la ceinture périphérique », introduit Michel Capron de l’agence Bec Capron. S’il tourne, en général, autour de 4000 €/m2, il arbore une succession de micromarchés. Mazarin, négocié hors exception 6000 €/m2, s’inscrit comme le « petit Neuilly d’Aix ». L’environnement immédiat de la Mairie ne manque pas de cachet non plus. Le spécialiste évoque la vente récente d’un hôtel particulier de 380 m2, rue des Cordeliers, ouvert sur un jardin de 400 m2, une denrée rare dans le coin, moyennant 3,5 M €. Le nouveau propriétaire, parisien, entend y installer sa famille et effectuer les allers-retours professionnels vers la capitale, sise à 3h00 de TGV. Plus qualitatifs car en retrait des commerces et de l’animation, la rue de l’Opéra, le Palais de Justice et le haut de Mirabeau flirtent avec les 5000 €/m2. Enfin, Les Allées Provençales, un habitat récent et ultra fonctionnel, pourvu de caves, parkings et terrasses, édifié près de La Rotonde, oscille de 6000 à 7000 €/m2, voire au-delà. Le cœur aixois accuse une pénurie de biens, toute catégorie confondue et quelle que soit la surface recherchée. L’engouement rejaillit d’ailleurs sur la périphérie proche où l’on note des pointes à 5000 €/m2 au sein de bâtiments sélects en mesure de proposer un stationnement et un extérieur digne de ce nom.
« Même au creux de la vague, la demande l’emporte sur l’offre, d’où le maintien des prix et la faible proportion d’affaires menées à terme dans le centre », précise Valérie Viallon de John Taylor. Le 48-52 cours Mirabeau remporte, par exemple, tous les suffrages. Mais, difficile de satisfaire les amateurs tant les références disponibles dans la résidence articulée autour d’un patio arrivent dans les fichiers au compte-goutte. Il est fréquent que les acquéreurs se montrent prêts à faire l’impasse sur les commodités au nom de l’emplacement. Ainsi, la spécialiste ne s’inquiète pas pour l’écoulement de cet appartement de 130 m2 sans garage ni balcon, orienté d’un côté sur la cathédrale et de l’autre sur un jardin, situé dans un hôtel particulier de Mazarin, affiché à 640.000 €. Les férus de grandes surfaces se sont très souvent séparés d’une villa en campagne et réinjectent la totalité du fruit de la vente dans une copropriété. Sur les superficies plus restreintes, on retrouve les investisseurs locatifs. Si le placement génère une rentabilité faible, de l’ordre de 3 % bruts, il campe une valeur patrimoniale de premier choix. La vocation étudiante d’Aix sécurise l’achat et le rendement. Il s’agit, néanmoins, de débourser 200-250.000 € pour un lot de 30 m2 parfaitement fini dans un immeuble de qualité dominant une place. Franciliens, Belges, Suisses et Scandinaves paient, enfin, 700-800.000 € contre un pied-à-terre de 70-90 m2.
« Les Allées provençales réunissent moult adeptes », renchérit Guillaume Rey d’Actuel Immobilier, qui vient d’organiser là la cession d’un appartement de 130 m2 aux prestations très abouties, prolongé par une terrasse de 45 m2, à 1.250.000 €, malgré les surenchères. Les objets d’exception - comprendre les volumes généreux et pratiques et les hôtels particuliers à pourvoir en intégralité - peuvent surfer sur un ratio supérieur à 8500 €/m2. Les plateaux affichant 130 m2 et plus, trois chambres et au moins deux salles de bains, bénéficient, contre toute attente, d’une valeur ajoutée. On exigeait, il y a peu, 1 M € pour un premier étage à retaper - 200 m2 quartier de Villeneuve rehaussés de plafonds peints et d’un boudoir classé. Il convenait de prévoir 300.000 € minimum d’enveloppe travaux. Toute la difficulté réside dans l’obtention du produit sans nuisance ou défaut majeur. De manière générale, une agence immobilière ne réalise pas son chiffre d’affaires avec le centre. Dans le cas d’Actuel, le secteur frappé par la pénurie n’en représente que 20 %.
Par Laetitia Rossi
