Le charme de Cap d’Ail
Jusqu’en 1908, le secteur n’est en réalité qu’un quartier de la commune agricole de La Turbie, même si déjà tout porte à croire que la péninsule escarpée pourrait bien voir son destin changer au XXe siècle. Aujourd’hui quasi aussi réputé que le Cap Ferrat, le territoire arboré, calme et « bien construit », suspendu au-dessus de la Grande Bleue, profite de la proximité de Monaco.
Dès 1879, le baron de Pauville, financier et fondateur du Petit Niçois, pressent le potentiel de l’adresse. Un an plus tard, l’ouverture de la route reliant la capitale des Alpes-Maritimes et la Principauté accentue sa notoriété. Camille Blanc, président de la SBM, devient maire de La Turbie en 1900. Il n’a alors de cesse que d’encourager les liens entre les deux entités. Le comité de soutien pour l’indépendance obtient gain de cause en 1908. Très vite, Cap D’ail reçoit le label de station climatique, alors que de belles et luxueuses villas sortent de terre. Les frères Lumière, Cécile Sorel, Colette, Sacha Guitry ou encore Greta Garbo et Winston Churchill contribuent à sa renommée. La bourgade de 4900 habitants s’arrime aux reliefs allant de la Tête de Chien aux criques de La Mala. Un sentier de 3,6 km rallie la plage Marquet, Cap d’Ail, sis à 17 km de Nice et 7 km de Beaulieu-sur-Mer, jouxtant le quartier monégasque de Fontvieille. Rénové en 2007, Le Château des Terrasses témoigne de la qualité architecturale de l’enclave. Il accueille désormais des expositions, des concerts, des représentations de théâtre et des congrès.
« La clientèle russe et anglaise, en quête de proximité de Monaco, de vues azur plongeantes et de tranquillité, s’intéresse à la portion comprise entre la Basse-Corniche et la Méditerranée, notamment au Cap Fleuri et à la Pinède », introduit Philip Klein de Haussmann International. Les villas, dont certaines d’influence Belle Epoque, sont ici susceptibles d’atteindre 30 M €. C’est en tout cas la somme requise pour une demeure pied dans l’eau de 500 m2 sur une parcelle de 1000 m2. Le site offre de belles constructions, à défaut de terrains généreux et plats, l’apanage du Cap Ferrat et du domaine privé du Cap Martin. Un Russe vient de céder 15 M € en échange de 450 m2 à rénover, pourvus d’un accès direct à la mer, alors qu’un penthouse neuf, de l’ordre de 10.000 €/m2, suscite l’intérêt des actifs basés à Monaco comme des résidents occasionnels qui recherchent la facilité de fonctionnement de l’appartement.
« La partie basse de Cap d’Ail, un cadre paisible et verdoyant proche de la plage, oscille, tout segment confondu, de 8000 à 25.000 €/m2. La résidence sécurisée Eden, un hôtel Belle Epoque sorti de terre en 1892 et transformé en copropriété plus d’un demi-siècle plus tard, vaut le coup d’œil. Le parc classé et les deux bâtiments d’environ 80 logements au total se trouvent juste au-dessus de La Mala », décrit Jean-Marc Troisi de Cap Real Estate. Au cours des cinq dernières années, les Russes acquièrent une majorité des lots disponibles, à l’instar de ce 71 m2 sans vue mer à 645.000 € ou de ce T2 de 55 m2 à 450.000 €. La location saisonnière apparaît comme une solution rentable, eu égard aux atouts de la destination en été et aux manifestations organisées tout au long de l’année sur Monaco, dont le Grand Prix de Formule 1 et le Tennis Masters. 70 m2 sur le côté nord de l’Eden rapporte 18.000 € à son propriétaire à condition qu’il accepte de s’en passer en juillet et en août. Sans oublier l’appréciation constante du fief et la rapidité d’écoulement en cas de revente. Difficile de comparer Cap d’Ail et le Cap Ferrat : le premier développe maximum 2000 m2 sans dénivelé, quand le second peut arborer plusieurs hectares. Mais à bien équivalent, il apparaît que la différence de valeur n’est pas aussi creusée. Au-dessus du fameux axe en direction du micro-état, le marché obéit à une logique toute autre : on est sur la même localité, mais on perd en accessibilité pédestre ; le prix s’avère élevé et le confort au quotidien, moindre. Dans ces conditions, les acquéreurs, souvent originaires de la région, comparent volontiers avec La Turbie, plus attractive en termes de coûts. Le professionnel avoue une faible part de concrétisations en dépit d’un nombre conséquent de visites. L’examen des mouvements récents révèle encore et toujours la bonne santé du haut de gamme.
« Le concours de deux agences, une installée à Monaco et l’autre sur Cap d’Ail, favorise évidemment les synergies », explique Alexandre Mazzetti d’Afim France, qui reçoit des travailleurs de l’état voisin au même titre que des résidents secondaires, soit 60 % d’étrangers. Pour les premiers, le choix de l’adresse est une question de calcul entre l’intérêt fiscal à vivre en Principauté et la somme à débourser pour y parvenir. Ceux pour qui le rapport n’est pas juteux se rabattent naturellement sur la ville limitrophe, d’autant qu’elle possède des arguments de poids, à commencer par un environnement hyper qualitatif. Les Hexagonaux dépassent rarement les 800.000 € de budget, le montant exigé contre un T3 ou un T4 dans une résidence de standing telle que Le Bois Joli ou Le Parc. 95 % des produits supérieurs au million d’euros sont acquis par des Italiens, des Britanniques, des Européens du Nord ou de l’Est, particulièrement friands d’architecture Belle Epoque. A situation égale, se pose régulièrement le dilemme du cachet du bâti ou du confort des vastes terrasses, typique des programmes récents. La pénurie de références et l’absence de foncier constructible assurent le maintien des tarifs qui finissent par se tasser dès que l’on retombe sur des critères dits basiques. Avec les vues et l’exposition, la proximité du fleuron monégasque et de l’autoroute s’inscrit comme le principal atout. Si le temps de réalisation est plus long que par le passé et si l’effet coup de cœur s’efface au profit de la très rationnelle logique de comparaison, l’activité demeure sous-tendue par un marché protégé, inéluctablement soumis à une notion de rareté. A moins de raser l’existant, impossible d’étoffer l’offre sur Cap d’Ail et, de ce fait, d’ouvrir le secteur aux éventuelles fluctuations.
Par Laetitia Rossi
