Le luxe, à deux pas de Monaco
Si la présence de la Principauté n’influe pas sur la beauté du cadre naturel, la douceur du climat ou la tranquillité de Roquebrune-Cap-Martin, Cap d’Ail, Beausoleil ou Menton, sa proximité agit favorablement sur l’excellente réputation des marchés immobiliers.
Les communes de Roquebrune-Cap-Martin, Cap d’Ail, Beausoleil ou Menton ne voisinent pas seulement avec Monaco, mais aussi avec la frontière italienne. Deux d’entre elles arborent une péninsule sélecte. Les autres présentent un front de mer attractif. Dans ces conditions, difficile de réduire le niveau de leur marché au seul rayonnement monégasque. Impossible, pourtant, d’omettre le facteur.
« Quand il pensa Roquebrune-Cap-Martin, le Tout-Puissant devait être bien luné », écrit Louis Nucera à propos de la station climatique. 11.700 habitants se partagent le sublime littoral, pris entre la Loubière, la Tête de Chien et la Méditerranée. Sur l’avancée, on distingue deux parties. « Le domaine privé, qui regarde la Principauté, exhibe une quantité réduite de villas à vendre et des prix astronomiques, inscrits juste derrière les barèmes du Cap Ferrat et devant les tarifs du Cap d’Antibes. L’ancienne demeure de Mobutu, acquise par un Russe, s’y trouve. Récemment, un propriétaire s’est offert le luxe de refuser une offre à 80 M €. Certains biens dépassent aisément les 100 M €. Eu égard à leur colossal pouvoir d’achat, les ressortissants des Pays de l’Est prennent d’assaut le site béni des dieux. Tourné vers la baie de Menton et l’Italie, le second secteur, composé de mai-sons et de quelques résidences, enregistre une poussée fulgurante au cours des trois dernières années. Un rez-de-jardin change de mains moyennant 1.270.000 €, tandis que le segment individuel démarre à 3,2 M € », précise Stéphane Antonucci de Sud Rivages. La vue sur le micro-état joue positivement sur la cote des produits. En témoignent les très recherchés boulevard Paul-Doumer, avenue Gabriel-Hanoteau ou Domaine de la Torraca. Tous surplombent la Grande Bleue. Une maison à ré-nover de 790 m2, exposée sud-ouest, sur un terrain de 7000 m2 vaut 30 M €. Toujours à restaurer, 250 m2 habitables sur 1000 m2 atteignent 2,6 M €. Le Parc Saint-Roman touche le Monte-Carlo Country Club et surtout les quartiers ouest de la Principauté. 200 m2 face à un paysage époustouflant s’enlèvent contre 3,9 M €. Plus abordable, une portion du Hameau donne sur Menton et l’immensité bleutée, un panorama moins couru à cause de l’exposition sud-est, l’autre, davantage sollicitée, s’ouvre sur le Cap Martin. Les valeurs évoluent entre 2,8 et 10 M €. 4.250.000 € s’avèrent nécessaires pour une bâtisse de 300 m2 avec une maison de gardiens sur une parcelle de 2500 m2. « L’accélération de l’activité sur le haut de gamme compense largement le fléchissement des transactions de standing plus classique », concède le responsable de Sud Rivages.
Cap d’Ail abrite un port de plus de 250 anneaux et des plages aussi agréables que réputées du nom de Marquet, Mala ou des Pissarelles. La liste des personnalités qui ont fait sa réputation s’étend des frères Lumière au Prince de Galle, en passant par Apollinaire, Greta Garbo, Winston Churchill ou Sasha Guitry. Le patrimoine Belle Epoque rivalise avec les constructions de Beaulieu-sur-Mer. « La Basse Corniche marque une rupture nette entre le haut et le bas de la cité. La zone comprise entre la route d’accès à Monaco et la Méditerranée, et notamment l’encoche pied dans l’eau autour de La Mala, constitue un marché de repli, étroitement lié au Cap Fer-rat », révèle Maria-Anna Burger de l’agence Burger Sotheby’s International Realty. Les villas commencent à 3 M €, à 15 M € lorsqu’elles s’érigent en première ligne, une adresse toujours en progression. Un appartement de 800 m2 et sa piscine privée se négocient 17 M €. L’exception flirte avec les 90 M €. Sans s’aligner sur les coûts du Cap Ferrat, l’endroit, qui séduit une majorité d’investisseurs de l’Est, des Anglo-Saxons, des Scandinaves et quelques Asiatiques, s’en approche dangereusement. Le véritable frein tient à la pénurie de références. Au-dessus de la Basse Corniche, l’environnement, moins luxueux, souffre la comparaison avec La Turbie.
« Beausoleil est la ville de prédilection des actifs de la Principauté. Les riverains jouissent rarement de vues sur la mer ou de parkings intégrés », précise Andrea Tarabousi d’Immobiltrend. Le mètre carré s’échelonne de 4000 à 6000 €, part à 8000 € s’il s’accompagne d’une terrasse, d’une plongée azur et d’une place de stationnement. Les prix, qui doivent leur maintien au rayonnement économique affichée par la patrie de SAS le prince Albert II, ne dépassent jamais ceux de Menton ou de Cap d’Ail, où l’appartement de prestige rejoint les 12.000 €/m2. Un ensemble neuf au-delà de la « Basse » se monnaie 8000-10.000 €/m2.
Menton s’enorgueillit de ses jardins aux essences méditerranéennes, de sa célèbre Fête du Citron, de son centre ancien animé tout au long de l’année ou de ses plages de sable fin. L’architecture Belle Epoque tient la dragée haute au baroque, legs magnifique de sept siècles d’histoire. « Les Italiens en villégiature, propriétaires de plus de 3000 unités au sein de « La Perle de la France » comme la nomme le géographe Elysée Reclus, se mêlent joyeusement aux 29.200 autochtones », décrit Andrea Tarabousi. Sur le front de mer, ils paient 9000-10.000 €/m2 pour un studio, un deux- ou un trois-pièces. On observe un cours similaire à Garavan. Sis juste avant la frontière transalpine, il accueille un port et de sympathiques plages privées. Les Européens du Nord raffolent du verdoyant faubourg. 8000 €/m2, c’est la somme exigée dans le cœur historique lorsque l’appartement bénéficie d’un extérieur et capte la mer. 5000 €/m2 constituent le minimum pour de confortables prestations. La demande reste soutenue, mais les coûts semblent marquer une pause dans leur ascension. De tout le périmètre, Menton apparaît, sans doute, comme la seule localité dont le succès n’est pas lié, en partie, à la faible distance qui la sépare de Monaco.
Par Laetitia Rossi
