Le luxe à Menton et à Roquebrune-Cap-Martin
Les amateurs d’immobilier de prestige prennent la direction de Garavan, un quartier situé au sein de la station touristique de 29.200 habitants édifiée à la frontière italienne, et du cap lorsqu’ils optent pour Roquebrune, une commune limitrophe de Monaco. Les professionnels animent la visite…
Menton, surnommée « Perle de la France » par le géographe Elisée Reclus, c’est sept siècles d’histoire disséminés sur 1500 ha auréolés de jardins. Le charme de Garavan, une verdoyante enclave en prise directe avec le front de mer et le port de plaisance, dépasse largement les frontières du pays. Tous apprécient la qualité de vie conjuguée au quotidien en terre mentonnaise, ses plages parfaitement aménagées ou son centre aussi typique que festif aux accents tantôt médiévaux tantôt baroques. Fière d’organiser la fête du citron depuis plus de huit décennies, la localité profite d’un « microclimat subtropical ». Au pied des Alpes, Roquebrune-Cap-Martin, 13.515 âmes, s’articule en amphithéâtre sur la Méditerranée. Parmi ses cinq ensembles urbains, le célèbre cap illustre pleinement la position de l’écrivain Louis Nucéra : « Le monde, dit-on, est une pensée de Dieu. Quand il pensa Roquebrune-Cap-Martin, le tout-puissant devait être bien luné. Conscients de ce privilège, les habitants, semble-t-il, se sont évertués à ne pas briser l’harmonie des commencements ».
« Garavan s’inscrit comme le quartier résidentiel de Menton. S’il arbore quelques résidences confortables sorties de terre après 1970, il doit son succès aux bâtisses individuelles Belle Epoque et Art déco construites entre 1880 et 1940 », décrivent Jessica Dellepiane et Philippe Portelli d’European Villas International. La plupart développent de généreuses superficies souvent ouvertes sur de vastes jardins. Récemment, un Roumain, féru de plaisance, s’offre 500 m2 à rénover sur un terrain de 4000 m2, moyennant 5.250.000 €. Le ticket d’entrée démarre à 1,2 M €, quand les plus belles villas atteignent ou dépassent légèrement 10 M €. 90 % des acquéreurs sont étrangers, anglo-saxons, européens de l’est ou du nord, sud-africains ou canadiens. Quelques copropriétés de Garavan renferment aussi de luxueux appartements. A commencer par Hambury Palace, de l’ordre de 10.000 €/m2, livrée en 2011 par Kaufman & Broad. La grande difficulté tient, à l’heure actuelle, à l’instabilité fiscale. Echaudés par le système, les propriétaires-vendeurs ne réinvestissent plus systématiquement en France. Dans tout achat, la notion de placement n’est jamais éloignée de celle de plaisir. Le professionnel ne doit pas négliger le volet fiscal, inhérent à la prise de décision.
« Si l’activité dans sa globalité est en souffrance, le luxe aurait tendance à tirer son épingle du jeu. Et de ce point de vue, le Cap Martin a une longueur d’avance », constate Stéphane Antonucci de Sud Rivages. Sur la péninsule, il convient de distinguer deux secteurs : la zone exposée vers Menton et l’Italie voit sa grille tarifaire débuter à 2 M €, la somme requise pour une maison à rénover de 200 m2 sur une parcelle de 1000 m2. 400-500 m2 habitables « prêts à vivre », soit décorés et entièrement meublés, peuvent atteindre 23 M €. Le potentiel de plus-value après travaux ne laisse pas insensibles les marchands de biens. Au sein du célèbre domaine privé du Cap Martin, les prix s’échelonnent de 10 à plusieurs centaines de millions d’euros. Les records sont détenus par une quinzaine de propriétés pied dans l’eau face à Monaco, du goût des Européens de l’Est. Ultra confidentiel, ce créneau échappe souvent aux agences locales.
« D’autres secteurs de Roquebrune-Cap-Martin réunissent, également, des adeptes », complète Catherine Laroche de Côté Sun Cap Martin. Le domaine privé de La Torraca, sis en position dominante, offre un environnement paisible et une vue époustouflante sur l’immensité azur. Là encore, le prix dépend de l’orientation du bien, partant du principe que la carte postale monégasque reste la plus cotée. Compter, à référence équivalente 15.000 €/m2 l’exposition Menton et 20.000 €/m2 la plongée sur la Principauté. La clientèle est comparable à celle de Garavan, sauf qu’elle se mêle à quelques résidents monégasques, en quête d’une maison individuelle et d’un coin de verdure pour compléter leur logement dans le micro-état. Le Parc Saint-Roman, qui abrite le Monte-Carlo Country Club, présente l’avantage de l’accessibilité pédestre à Monaco et aux plages. 20.000 €/m2 campe ici le ticket d’entrée en villa. Enfin, le cap présente aussi des résidences sélectes avec parc, piscine, voire plage et restaurants privés, dont Le Grand Hôtel du Cap Martin, de 8000 à 15.000 €/m2 selon la vue et l’état de l’appartement.
