Le luxe à Nice
Gros plan sur le marché immobilier de la capitale azuréenne.
La capitale azuréenne constitue l’équilibre parfait entre une situation idyllique, un climat exceptionnel et une proximité unique. Gros plan sur son marché immobilier.
Moins onéreuse que la Principauté monégasque et moins élégante que la cité cannoise, la cinquième ville de France, composée de 7192 hectares, 7500 mètres de plages, 30 hectares d’espaces verts, 150 bassins et fontaines, n’en demeure pas moins la plus fréquentées (avec 345.892 habitants, quatre millions de visiteurs par an et deux milliards d’euros de retombées économiques). Dynamique et cosmopolite, animée et haute en couleurs, Nice fait se côtoyer des sites résidentiels avec des quartiers plus populaires. Elle attire une clientèle nationale et internationale, avec une belle représentation nord-européenne, désireuse d’y acquérir une propriété secondaire ou de s’y installer à l’année.
Car, outre une qualité de vie appréciable, le fleuron azuréen accueille le deuxième aéroport de France et le premier port de croisière du pays. Il y est désormais possible d’y vivre tout en conservant une activité professionnelle hors de ses frontières. Pour expliquer les raisons d’un tel engouement, il s’agit d’évoquer la situation géographique - entre Cannes et Monaco, entre la mer et la montagne, à vingt minutes de l’Italie - la douceur du climat méditerranéen, la qualité des services - 83 % des entreprises appartiennent au tertiaire - et enfin une tradition culinaire reconnue comme excellente. Bien sûr, on peut également lui opposer des inconvénients : des nuisances sonores dans quelques quartiers, des problèmes de circulation et de stationnement parfois, un niveau de prix plus élevé que dans d’autres villes françaises équivalentes en taille. Certains cèdent au « catastrophisme » en évoquant le manque de sécurité. A bien y regarder, le phénomène n’est pas plus marqué à Nice que dans n’importe quelle grande cité.
Et nul endroit ne peut encore prétendre à la perfection urbaine. Yves Teboul de l’agence Haussmann note que le Mont Boron remporte une cote inégalée avec un prix du mètre carré avoisinant les 6000 € pour un appartement à un bon niveau de prestation, un coût moyen de 2.000.000 € pour une villa et un record de vente de 7.600.000 €. La clientèle étrangère fortunée y a jeté son dévolu. Le secret de ce secteur : un cadre naturel avec une vue sur la mer et la ville en toile de fond. Situé à l’est, le quartier finit au Cap de Nice, lui-même prolongé par le très prisé boulevard Franck-Pilatte. Couru également par les étrangers, le site autour du jardin Albert 1er et de la place Masséna (les avenues de Verdun, de Suède et Félix-Faure), pour sa proximité des boutiques de luxe et ses vues mer et parc.
De fréquentation plus locale, on trouve Cimiez, au nord de la ville, avec un prix du mètre compris entre 4000 et 4500 €. Les Niçois apprécient son calme et son patrimoine Belle Epoque, superbement symbolisé par le célèbre Régina, le palais de l’architecte Sébastien-Marcel Biasini, où séjournèrent la reine Victoria et Henri Matisse. Viennent ensuite les deux collines, Gairault au nord et Fabron à l’ouest, dont les villas affichent des prix allant de 650.000 à 1.500.000 €. En position dominante, elles offrent des vues ville et mer et des espaces verts.
Malheureusement, elles pèchent par leurs accès peu prestigieux. Un aspect que les locaux contournent avec facilité. Il s’agit également de citer l’hyper-centre (les boulevards Dubouchage et Victor-Hugo, le quartier des Musiciens) et ses immeubles bourgeois et le port pour son charme et son authenticité. Comptez 3500 € le mètre dans une belle bâtisse avec vue sur le bassin. Seules ombres au tableau : la rareté des terrasses et une trop petite quantité de garages. La vieille ville a du mal à se positionner sur le segment du luxe tant elle possède peu de produits d’exception. Néanmoins, certains biens sur le Cour Saleya, chéri par les étrangers, affichent un prix proche des 5000 € le mètre. Afin d’être exhaustif, il convient de conclure la visite avec la Promenade des Anglais qui continue à jouir d’un certain prestige. Au regard de l’évolution nationale, Nice et la Côte d’Azur, de manière générale, ont exprimé les différentes tendances avec plus d’intensité.
La période euphorique, qui correspond à l’embellie de la Bourse et au passage à l’euro, s’est vécue pleinement. De même, la crise pour cause de conjoncture politique et économique internationale n’a pas épargné le secteur du luxe. Jacques Agid de l’agence Agerim Orpi tempère le constat. L’essentiel des ventes à Nice ne se fait pas sur le haut de gamme, le prix moyen de la transaction se situant à 205.000 €. L’immobilier niçois de prestige représente seulement 5 % de ses ventes et de 10 à 12 % de son chiffre. A l’heure actuelle, on observe un phénomène de blocage : les propriétaires ont tendance à surévaluer leur bien et les acheteurs, mieux renseignés que jamais, adoptent une position attentiste. Pourtant, la demande existe et un produit au bon prix se vend immédiatement. Contrairement à d’autres marchés qui connaissent la pénurie, l’offre est variée et de qualité. « Au nombre des motivations, le plaisir et la recherche de la qualité de vie arrivent en tête de liste », explique Alain Cluchier de l’agence AC Immo. Avec l’élévation du marché, la spéculation se montre plus difficile même s’il n’en reste pas moins une valeur refuge incontestable, un investissement sûr à plus d’un titre.
Photos Edith Andreotta
