L’engouement pour Saint-Tropez
Brigitte Bardot avait lancé la mode qui est devenue depuis intemporelle et planétaire. Les quartiers prisés, les propriétés de prestige, la clientèle et les dernières tendances… Les professionnels passent au crible les différents aspects du plus exclusif village de pêcheurs.
Direction les parcs
Depuis leur création en 1954, le succès des Parcs de Saint-Tropez ne s’est jamais démenti. Françoise Albertone et Michel Wegelin font la lumière sur une adresse d’exception…
Les parcs prennent possession d’une véritable presqu’île de 200 ha, bordée de criques, complantées de palmiers et de pins parasols. Fermé et gardé 24h/24, le domaine abrite plus de 160 propriétés. On salue l’entretien superbe des allées, l’état remarquable des biens ou encore le colossal effort consenti en matière de sécurité. Les grands patrons français, dont certains installés là depuis le début, irlandais, anglais, belges ou suisses apprécient la magie du site. Discrets bien que de plus en plus jeunes, ils ne versent jamais dans le luxe ostentatoire. Les bâtisses s’intègrent au cadre naturel et profitent des panoramas sur la Méditerranée ou le village tropézien. Finalement, l’endroit n’a comme seul défaut que celui de sa qualité : « on s’y sent tellement bien, que la rotation reste minime », s’amuse Françoise Albertone, « de l’ordre de 10 % par an ». La grande majorité des parcelles accuse entre 5000 et 8000 m2 et les surfaces habitables avoisinent 400 m2. Le ticket d’entrée vaut environ 5 M € et correspond à une jolie maison de 280 m2 sur 4000 m2 de terrain arboré. La transaction moyenne oscille entre 5 et 7 M €. Quant aux tranches supérieures, les protagonistes préfèrent observer une certaine confidentialité. L’adresse, considérée comme l’une des plus prestigieuses de la Côte d’Azur, relève de l’investissement plaisir certes, mais garantit une rentabilité à long terme également. Certains peuvent reporter leur choix sur le plus sauvage quartier du Capon ou les Canoubiers, des secteurs équivalents en prix. D’autres domaines intimes et tout aussi ouverts sur la mer, Les Treilles de la Moute, la Capilla, Cap Tahiti ou la Moutte, présentent enfin des valeurs inférieures de 20 %.
La tendance tropézienne
« Soutenue, stable dans ses prix et de plus en plus internationale, elle surfe toujours sur la vague du succès », constate Jean-Luc Beaujean de l’agence Saint-Tropez Properties.
Les Européens du Nord se positionnent sur des biens jusqu’à 25 M € alors que la clientèle du Sud, pourtant très friande du coin, dépasse rarement les 5 M €. « Dans le temps, le marché était exclusivement français, le niveau de prix, encore raisonnable. Avant le passage à l’euro et l’arrivée des investisseurs venus des grandes capitales », commente Jean-Luc Beaujean. La clientèle fortunée rêve des Canoubiers et de son accès pédestre au village, des Parcs de Saint-Tropez et de ses belles demeures, du Capon, du Pinet et de Tahiti, de leurs vues panoramiques et de leurs terrains pouvant atteindre plusieurs hectares. Si les étrangers préfèrent le clés en main, les Français attendent impatiemment la sortie du nouveau PLU, espèrent le déblocage de certaines parcelles, hésitent entre l’existant et la construction. Sur le segment des propriétés, le budget moyen est de 5 M €, une demande difficile à satisfaire. On trouve bien sûr des maisons de 3 M € à rénover ou des biens proches du village avec jardin et parfois une piscine (2 et 3,8 M €). Cependant, l’essentiel de l’offre se situe au-delà de 5 M €. Malgré l’inadéquation, le marché se montre dynamique et de nombreuses visites concernent des produits aux alentours de 10 M €. La pénurie sévit sur les bas et moyen de gamme. De même que sur le collectif : dans les résidences qui commencent à dater et les appartements « bohème » du cœur de la ville, le mètre coûte de 6500 à 10.000 €, avec des pointes à 15.000 € sur le port. « Le marché va bien, mais est de plus en plus concurrentiel », conclut le responsable de S.T. Properties.
Une clientèle internationale
Venus des quatre coins de la planète, les acquéreurs tropéziens consacrent l’exception varoise. Dominique Drappier de l’agence Riviera Property International en dresse le portrait.
Entre 70 et 80 % des acheteurs sont étrangers. Forts d’importants budgets, ils ciblent systématiquement le haut de gamme. Les Russes, avançant des sommes qui vont au-delà de 15 M €, visent Le Capon, Le Pinet, Les Parcs de Saint-Tropez ou encore Les Salins, les vues mer et les grands terrains. Les Européens du Nord, avec un pécule de 8 à 15 M €, apprécient surtout les propriétés aux accents provençaux ; des biens de caractère pour lesquels ils acceptent l’éloignement de la Méditerranée. Très peu nombreux, les Américains disposent d’un beau pouvoir d’achat et n’hésitent pas non plus à recourir aux locations pour une longue période. Quant aux rares Asiatiques, ils acquièrent des domaines viticoles et des hôtels de prestige pour une exploitation commerciale. Tous adorent le détonnant cocktail entre le cadre bucolique et les festives infrastructures d’accueil, la beauté naturelle du site, les plages somptueuses et les quartiers résidentiels et préservés. Par le passé, Saint-Tropez a perdu quelques aficionados au profit d’Ibiza et, plus récemment, de la Croatie. Beaucoup sont revenus et une majorité de fidèles n’a jamais déserté. Il appartient désormais à cette clientèle internationale de régir le marché. Marqué par un conséquent segment haut de gamme, ce dernier se travaille à l’année avec des pics de visite durant les mois de mai et septembre. La répartition de la clientèle des locations saisonnières laisse apparaître les mêmes proportions que pour celle de la transaction, sauf que l’on observe une large part d’Italiens et de Français. Le parc présente une surprenante disparité : compter le mois d’été entre 16.000 € (pour une maison provençale classique de trois chambres avec une petite piscine) et 200.000 € (pour huit/dix chambres sur 1 ha de terrain avec une vue mer à 180 degrés). Le taux de remplissage flirte avec les 80 % en juillet et 90 % en août.`
Choisir l’option villa
Des quartiers mythiques aux moins connus, le micromarché offre un choix hétéroclite. Philippe Richard de l’Agence Immobilière Tropézienne aborde le segment de la villa.
C’est en véritable passionné que le spécialiste débute la visite. « La baie des Canoubiers partage la vedette avec les célèbres Parcs de Saint-Tropez. A l’abri des vents, elle propose des vues aux reliefs incomparables, embrassant à la fois la côte, la presqu’île et la mer, sans compter les plages de sable fin ou l’absence totale d’embouteillage. » Les prix démarrent ici à 3 M €. Un pied dans l’eau vaut actuellement 11 M €. Et 13,5 M € donnent droit à une magnifique maison de 500 m2 sur 6000 m2 de terrain. Les princes de l’industrie français, hollandais et belges jettent leur dévolu sur le site tout autant que sur Le Capon et Le Pinet. Depuis leurs collines, les maisons disposent de panoramas plongeant. Certains domaines développent entre 1 et 2 ha tandis que des bâtisses, moins importantes mais tout aussi charmantes, édifiées sur 2000 m2 de terrain s’arrachent entre 1,7 et 2 M €. La transaction classique évolue, néanmoins, entre 3 et 7 M €. Les plages de Pampelonne, sur la commune de Ramatuelle, drainent également de nombreux adeptes. Une demeure de 360 m2 accompagnée d’une seconde de 100 m2 réservée aux amis sur un terrain de 3400 m2 coûte 3.690.000 €. Le marché compte enfin des quartiers moins onéreux présentant également une belle marge de progression. C’est le cas de Sinopolis à l’entrée de la cité, où l’on trouve par exemple 220 m2 habitables orientés sur la Grande Bleue à 1,2 M €. La villa tropézienne, aujourd’hui stabilisée, ne connaît pas la crise. La demande l’emportant encore et toujours sur l’offre, elle s’apprête à vivre de belles années.
Propos recueillis par Laetitia Rossi
