Les multiples visages du Lubéron
Les professionnels de l'immobilier développent.
Le parc naturel, riche et varié, symbolise parfaitement le retour aux sources et la quête qualitative du cadre de vie, deux thèmes bien dans l'air du temps. Les professionnels de l'immobilier développent.
Le haut de gamme
Il concerne le marché de la résidence individuelle, à Lourmarin, Gordes, Ménerbes ou Bonnieux et des budgets au-delà du million d’euros. Sylvain Lenoir de Provence Secrète précise le propos.
Trois critères prévalent au label haut de gamme : l’existence d’un extérieur et d’une piscine, la vue dégagée et la proximité d’un village. Les mas réunissent deux types d’acquéreurs : l’un le souhaite à rénover ; l’autre l’exige opérationnel immédiatement. Le premier paie 1.150.000 € pour 740 m2 et 16 ha et engage presque autant dans les travaux ; le second, 1.775.500 € pour 475 m2 en parfait état sur 3,8 ha à Bonnieux. Les maisons de village du Petit Luberon (triangle formé par Gordes, Ménerbes et Bonnieux) évoluent en moyenne entre 800.000 et 1,5 M € et remportent un succès grandissant. Un phénomène que l’on explique par des coûts d’entretien inférieurs au précédent et une impression de sécurité, deux caractéristiques appréciées par la clientèle étrangère en résidence secondaire. On observe aussi dans la catégorie quelques exceptions comme ces 1100 m2 sur 2 ha, aux abords de Gordes, à 5 M €. Le parc immobilier demande restauration ou au moins rafraîchissement et le contemporain plaît au détriment du provençal. Dès que l’on dépasse 1,2 M €, les Français ne représentent plus que 15 à 20 % des acquéreurs contre 80 % de Nord-Européens. Le marché est attentiste et fonctionne selon des cycles. Au-dessous de 2 M €, il reste actif. Au-dessus, on rencontre plus de difficultés à convaincre la clientèle. Sans parler de la surévaluation constatée sur le secteur : des biens mis en vente il y a quatre ans trouvent par exemple preneurs aujourd’hui. L’avenir de la profession passe par le réseau : Provence Secrète fonctionne en partage de portefeuille avec l’agence Janssens et d’autres sous l’appellation Châteaux & Co.
De Reillanne à Banon
Les médias vantent les mérites du sud Luberon et de Lourmarin ou du Triangle d’Or emmené par Gordes. Moins connu, le nord présente un aspect sauvage et des coûts accessibles. Le point avec Hélène Estournel de l’agence Accueil Luberon.
Les villages perchés de cette partie du Luberon se trouvent à vingt minutes de Manosque, entre Apt et Forcalquier. Si le marché a doublé ces cinq dernières années, il reste moins onéreux que les autres secteurs du parc régional. Vachères, un village en pierre exposé plein sud, abrite peu de commerces. Banon apparaît comme un bourg médiéval aux boutiques typiques. Quant à Reillanne, il s’organise autour de son clocher et bénéficie de la même exposition que Vachères. Une vieille ferme en pierre se négocie de 400.000 (300 m2 à rénover sur 6 ha) à 1 M € (300-600 m2 en parfait état sur 23 ha). Belges, Anglais et Hollandais prennent d’assaut ces propriétés pour leur résidence secondaire, puis principale, voire l’exploitation en chambres d’hôtes. Cette clientèle, à laquelle il convient d’ajouter les Parisiens et les Lyonnais, s’intéresse également aux petits mas. 100 m2 sur 2000 m2, avec piscine et vue sur le Luberon, la vallée de Forcalquier et la montagne Sainte-Victoire, partent à 390.000 €. Les actifs locaux déboursent 210.000 € pour une maison de village de 90 m2 sur un jardin de 100 m2. Le neuf fait état de 77 m2 sur 600 m2 à 216.000 € et le même produit dans l’ancien, avec moins de terrain, coûte 276.000 € à Lauris. Les biens ne manquent pas, mais, depuis six mois, la demande baisse. Un passage sans doute obligé dans la régulation du marché. Les perspectives d’avenir ? Le nord-Luberon propose des solutions à ceux qui n’ont plus les moyens du sud ou du « triangle ». Une plus grande synergie entre les professionnels devrait permettre de débloquer la situation.
Le pays de Forcalquier
Véritable aimant pour les amoureux d’authenticité et de nature, il absorbe, dans ses grands espaces vierges, ses champs de lavande et ses oliveraies, une clientèle atypique décrite par Sybil Elisabeth Gosselin de SEG Provence Company.
Banon, Saint-Etienne-les-Orgues, Cruis, Lardiers, Ongles, Limans, Mane, Dauphin, Saint-Maine… se partagent le pays de Forcalquier, situé à l’extrémité est du Luberon. La ville de 12.600 habitants au XVIe siècle en accueille aujourd’hui 4600. Sa réputation fait date : le Comte de Provence eut quatre filles ; les deux aînées épousèrent Saint-Louis et le roi d’Angleterre, les cadettes, leurs frères. La clientèle éclectique fond littéralement pour les nombreuses manifestations culturelles et le marché millénaire du lundi. Les Français à l’approche de la retraite tombent sous le charme. Les étrangers, souvent plus fortunés, les imitent. Certains s’essaient à la maison d’hôtes. On regrette que le marché n’offre plus autant de possibilités pour les primo-accédants du cru. Les vendeurs témoignent souvent d’une tendance à la surévaluation. Le dernier prétexte, Iter (un projet international de recherche installé à 35 minutes), manque de fondement. Les travailleurs d’Iter devraient en effet préférer le Val de la Durance et Aix-en-Provence à Forcalquier. Ici, on côtoie son voisin en toute simplicité et on tombe amoureux de ce mode de vie. Le site, occupé à part égale par la résidence principale et la secondaire, arbore des maisons de village, des mas, de nobles demeures et d’importantes propriétés agricoles. Les prix dépassent légèrement ceux de Reillanne. Tabler sur 90.000 € pour un appartement de 35 m2 orienté sur la montagne du Lure, 205.000 € pour 160 m2 dans un bourg et 2,2 M € pour 600 m2, dont 400 rénovés, sur 350 ha.
Exercice de rénovation
En dépit des prix élevés, il semblerait que les produits du Luberon ne répondent pas à toutes les attentes. Peu importe, une certaine clientèle acquiert l’existant et le refonde selon ses goûts. Le détail avec Rudi Janssens de Janssens Immobilier.
Une base authentique et de bons artisans locaux permettent à ces Belges et Anglais, les plus friands de l’activité, de briguer le bien de leur rêve. On distingue deux tendances : le goût pour la maison rustique ou au contraire le penchant pour le genre contemporain et les volumes généreux et ouverts. Les propriétés à rénover diffèrent selon le secteur. Le Petit Luberon, ou Triangle d’Or, réservé à la culture des fruits, reçoit de petites fermes avec des dépendances réduites (300 m2 au total) sur des terrains de 2-3 ha. Le Grand Luberon, réputé pour ses champs de blé, abrite d’importantes surfaces habitables (800 m2) sur plus de 10 ha. Le coût de la transaction oscille entre 600.000 et 1,5 M €. On dit souvent que les travaux équivalent au montant de l’achat. Une restauration de qualité implique de dépenser 1500-2000 €/m2. Ce calcul explique les valeurs élevées du clé en main. L’affaire s’avère de moins en moins spéculative et relève davantage de l’investissement plaisir. D’autant plus que le marché au-delà de 2 M € ralentit depuis six mois. Même si à terme les budgets se rejoignent, le segment de la maison à rénover se montre plus actif. Les endroits concernés par la demande restent Bonnieux, Lacoste et Ménerbes, des villages agricoles, et le Luberon Nord, 20 % moins cher. Le sud, soumis à une forte pression démographique, présente peu de potentialités. Dans l’arrière-pays aixois, la plupart des fermes ont en effet déjà été rénovées une première fois.
