L’est varois, un cadre enchanteur
Les roches rouges du Trayas, des villages perchés au charme inimitable…
Sa réputation le précède : une nature sauvage, un panorama unique sur le massif de l’Estérel, la mer ou les roches rouges du Trayas, des villages perchés au charme inimitable… Décidément, le site qui s’épanouit entre Anthéor et Sainte-Maxime n’a rien à envier à ses voisins.
Le bassin raphaëlois
Si 60 % des clients qui s’adressent à l’agence La Villa, à Valescure, rêvent d’une propriété proche des greens, Bernard Guerrero et Yves Cohen possèdent une vision plus large sur le secteur.
Les quartiers les plus cotés se trouvent soit à proximité de la mer, soit à deux pas des golfs. Comprendre Santa Lucia et Valescure, où l’appartement se négocie entre 5500 et 6500 €/m2. On y voit aussi des maisons individuelles aux alentours de 850.000 €, une somme qui donne droit à 150 m2 habitables sur 1000 m2. Il y a quelques ventes à 1,5 M €. A ce niveau, les clients souhaitent des prestations exceptionnelles et se montrent souvent déçus. Ceux qui se positionnent sur la gamme 850.000-1 M € (l’essentiel de l’offre) demeurent également exigeants et n’obtiennent pas forcément satisfaction. On note alors trois réactions : l’abandon du projet immobilier, l’attentisme ou la négociation du prix. « Toute la difficulté du métier réside dans la capacité à faire comprendre au propriétaire que, surévalué, son bien ne se vendra pas », commente Yves Cohen. Boulouris est un site ancien. Les rares lots neufs ont à composer avec les axes bruyants. Quant au reste du parc, il nécessite souvent rafraîchissement, sinon travaux. La villa prise en exemple précédemment coûterait le même prix sauf que la denrée s’avère rare, la demande en individuelle avoisinant en moyenne les 500.000 €. Par ailleurs, avec un COS à 0,25, le droit à bâtir résiduel compte pour beaucoup dans l’estimation. Agay plaît enfin aux amateurs de bord de mer qui se heurtent à la pénurie de produits. Peu cadrent avec les goûts et les normes de confort en vigueur et ceux qui peuvent s’en prévaloir affichent des valeurs très au-dessus du marché. Le bassin raphaëlois comble les familles en quête de nature. 300 m2 habitables relèvent de l’exception sur ce secteur bien différent de la Côte d’Azur ou de la presqu’île tropézienne.
Le pied dans l’eau
Sur les 1957 propriétés recensées entre Menton et Saint-Tropez, Michel Chassagne de Waterfront Property, qui en présente une cinquantaine à la vente, en a visité plus de la moitié...
Le secteur entre Théoule-sur-Mer et Saint-Tropez, plus sauvage et moins urbanisé que l’ouest du département, arbore plus de la moitié des pieds dans l’eau. Alors que l’on croyait la bande côtière gelée, on voit encore des bâtisses sortir de terre. Comme ce terrain de 2 ha agrémenté d’une construction de 250 m2 et autorisant 700 m2 supplémentaires. Les prix démarrent à 290.000 € (un cabanon de pêcheur de 38 m2 sur le sable de Sainte-Maxime) pour finir à 25 M € (500 m2 sur 1-2 ha de terrain). 100 m2 à rénover sur 680 m2 aux Issambres coûtent 870.000 €. 1.270.000 € correspondent à 120 m2 en excellent état sur 350 m2 à Saint-Aygulf. Saint-Tropez excepté, la moyenne oscille entre 2 et 3 M € quand le budget type approche les 2-2,3 M €. Toujours sans évoquer les quatre caps, les prix affichent une réelle homogénéité. « La clientèle est française à 50 %. Parmi les étrangers, on observe des Anglais, des Hollandais, des Belges, des Suisses, des Italiens et quelques Scandinaves. La proximité de l’aéroport participe à l’appréciation du bien. Autre critère : l’environnement, une route ou une voie de chemin de fer proches agissant sur le prix en sens inverse. Sable ou rocher ? C’est affaire de goût ; des rochers pour dissuader les visiteurs et une plage de sable pour s’allonger constituent bien sûr le cas de figure idéal. 60 % des produits demandent rénovation. Une large part est encore en indivision. Sur le segment des pieds dans l’eau, par essence rare et exclusif, la marge de négociation atteint maximum 10 %.
Le Canton de Fayence
Avec une agence à Seillans et une à Fayence, Eric Lecat, présente volontiers l’endroit comme un arrière-pays authentique et vivant, varié et attractif. Les raisons du succès sont nombreuses.
Fayence est le village le plus célèbre du canton auquel il donne son nom. Seillans, Caillan, Montauroux, Mons et Saint-Paul-en-Forêt, profitent de sa réputation. Son attrait touristique ne fait aucun doute. Le centre de vol à voile, le lac de Saint-Cassien, les golfs de Terre Blanche ou de Saint-Endréol drainent de nombreux promeneurs. Mais, depuis quelques années, on ne se contente plus d’y passer. On y vit désormais à l’année. Les actifs, de Cannes ou d’Antibes le plus souvent, préfèrent encore les communes proches de l’autoroute, Caillan et Montauroux, même si on attend la construction d’une pénétrante à même d’équilibrer leur répartition. Le canton doit le rajeunissement de ses habitants à la flambée des prix sur le littoral. Les Anglais et les Danois, rassurés par le très actif aéroport de Nice, distant de 50 minutes de Seillans, plébiscitent les villages empreints de cachet comme Mons, planté à 800 mètres d’altitude. Certains font d’ailleurs le choix d’une installation à l’année. Le golf de Terre Blanche et son hôtel Four Seasons drainent une population étrangère exigeante avec des budgets compris entre 850.000 et 1,5 M €. De manière générale, les petits prix ont disparu et la moindre maison avec des travaux à prévoir vaut 350.000 €. Les 500.000 € sont rapidement atteints et depuis un semestre, les négociations s’avèrent plus âpres. Entre les communes, on note très peu de disparités de coûts, la différence se faisant davantage par le cadre souhaité. Dans les années à venir, on devrait assister au développement de Saint-Paul-en-Forêt, inhérent au projet de golf. Depuis le Canton de Fayence, l’est varois se dessine comme un poumon vert recherché pour sa qualité de vie autant que pour sa situation géographique, à 40 minutes de Cannes, à 30 km de Saint-Raphaël, de Draguignan, de Grasse et si proche de la station de ski de Gréolières-les-Neiges.
Une offre haut de gamme
Dominique Kratz de l’agence Sud Paradise, à Fréjus, côtoie une clientèle aisée, friande de quartiers huppés, de belles demeures et de biens atypiques. L’est varois répond à l’attente.
Sur ses trois dernières ventes, Dominique Kratz compte deux propriétés et une villa sur Saint-Raphaël, à 1,4, 1,1 M € et 600.000 €, cédées respectivement à un Allemand, un Suisse et un Français. Le marché est régi par une logique de quartiers. Depuis Notre-Dame et ses maisons bourgeoises, on accède au centre et au port de Saint-Raphaël à pied. Un T3 orienté sur la mer vaut 450.000 € ; une maison à rafraîchir, entre 600.000 et 1 M €. Quant aux villas d’exception, elles se partagent la gamme 1,5-3 M €. Les golfeurs et les amateurs de promenades à cheval aiment Valescure, ses deux 18-trous, son 9-trous et ses étendues vertes. D’autres préfèrent les domaines fermés et gardés de Santa Lucia et leur proximité des criques ou Port-Fréjus et ses 120 ha de Base Nature et sa plage. Compter entre 8000 et 10.000 €/m2 dans un programme neuf du front de mer. La particularité de l’est varois tient à la diversité des produits proposés et à l’hétérogénéité des valeurs. Les pieds dans l’eau partagent la vedette avec les domaines agricoles de Puget-sur-Argens, du Muy ou de Roquebrune-sur-Argens. Une maison de maître à restaurer et des caves viticoles sur 4 ha se paient 1.150.000 €. 5,3 M € sont nécessaires pour plusieurs corps de bâtiment en bon état sur 40 ha. Sur ce type de bien, Dominique Kratz enregistre une forte demande des Suisses, Allemands et Belges. La pénurie de foncier sur le bord de mer induit un niveau élevé de prix et une difficulté des actifs à se loger.
Propos recueillis par Laetitia Rossi - photos : presse
