L’exception monégasque
Le rayonnement de la Principauté, sise entre les villes françaises de Cap d’Ail, Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin et La Turbie, est inversement proportionnel à sa superficie. Les 32.500 habitants se partagent moins de 2 km2. Un territoire réduit qu’ils négocient à prix d’or.
Le deuxième plus petit Etat de la planète derrière Le Vatican est aussi numéro deux après Londres au classement des places immobilières, établi par Knight Frank et Citi Private bank. Les casinos, les hôtels quatre-étoiles, les boutiques de luxe et les grands noms de la gastronomie contribuent à la réputation internationale. L’économie locale repose sur l’industrie, le commerce, les services, le tourisme et l’immobilier. Si les étrangers, à l’exception des Français et des Américains, jouissent d’avantages fiscaux, ils n’en font pas leur motivation première. Les investisseurs s’installent, en effet, en famille, bénéficiant d’une qualité de vie non feinte, d’une sécurité avérée et d’une programmation culturelle riche. Tant d’atouts ne passent pas inaperçus et les nantis se bousculent aux frontières. Pour répondre aux attentes, Monaco gagne du terrain sur la mer dès les années 60 avec la création du quartier portuaire de Fontvieille. En 2003, la nouvelle digue abrite des parkings, des gares maritimes et des espaces commerciaux. Trois ans plus tard, on annonce un chantier d’envergure, dont les premières livraisons devraient tomber en 2014.
« Monaco ne connaît pas la crise », précise d’emblée Angela Kleiber, propriétaire de l’agence Lorenza von Stein, « tout au plus un léger ralentissement de l’activité par rapport à 2007 ». Le haut de gamme se porte bien ; la demande est soutenue, mais les propriétaires s’avèrent trop gourmands. D’autant qu’ils ont les moyens financiers d’attendre l’acheteur prêt à mettre le prix. Les ressortissants des Pays de l’Est, particulièrement regardant sur le prestige de l’adresse, la vue mer et la facture contemporaine de l’immeuble, avancent des budgets compris entre 15 et 20 M € en moyenne, pouvant atteindre les 100 M €. Plus nombreux et moins pourvus, les Anglo-Saxons, les Scandinaves et les Européens du Nord paient 10-12 M €. Férus d’ancien bourgeois, les Italiens dépassent difficilement les 5 M €. La demande porte principalement sur les cinq/six-pièces. En témoigne l’engouement autour des « Terrasses du Port ».
Toujours d’après la professionnelle, la cote des produits obéit à une double logique, à la fois basée sur les quartiers et les résidences. Le Carré d’Or arrive en tête. Actuellement, on exige entre 70.000 et 80.000 €/m2 pour un appartement au « Park Palace ». Un deux-pièces aux « Floralies » vient de trouver preneur à 50.000 €/m2. Au sein d’une même rue, les valeurs varient également selon l’étage, l’environnement visuel et les prestations, jusqu’à faire le grand écart. Les dernières années ne démentissent pas le succès de Fontvieille. Plus calme que le précédent et suffisamment commerçant pour se suffire à lui-même, il suscite l’intérêt des propriétaires de bateaux. Un appartement au célèbre « Seaside Plaza », profitant pleinement du ballet des hélicoptères, change de mains contre 40.000 €/m2, un coût revu à la hausse avec une orientation sud-ouest et à la baisse plus bas dans la construction. « Les Terrasses du Port » remportent tous les suffrages russes et nordiques, suivi par « L’Eden Star » et « Le Grand Large ». Exceptés « La Réserve » et « Le 21 Princesse Grace », l’intégralité du Larvotto est à louer, induisant une liste d’attente vertigineuse. « Le port Hercule plaît aussi, mais implique quelques nuisances sonores », poursuit Barbara Quinti de John Taylor. Dans la mesure où ils disposent de deux entrées, « Le Monte-Carlo Star » et «Le Porto Bello » s’intègrent au Carré d’Or. Il convient, ensuite, d’aborder l’ouest de la Principauté, magnifiquement représenté par « Le Florestan », « L’Atlantis », « La Villa del Sol », « Le Parc Saint-Roman » et « Le Monte-Carlo Sun ». Les actifs locaux et les Transalpins prennent la direction du collectif ancien de la Condamine ou du Jardin Exotique. S’il paraît loin de tout, ce dernier bénéficie d’un cadre paisible, de vues plongeantes sur la Méditerranée, d’un parc immobilier récent de qualité et de liaisons rapides aux centres de vie par ascenseur. « Le Garden House », « Le Patio Palace » et « Le Ligure » tiennent le haut de l’affiche, toutes nationalités confondues. Le Rocher constitue, enfin, un marché à part. Privé de stationnements, il requiert, au quotidien, une bonne condition physique. Entre 18.000 et 30.000 €/m2, une fourchette similaire à celle observée au Jardin Exotique, les prix dépendent de la rénovation et du panorama, englobant le bassin Hercule ou Fontvieille.
Barbara Quinti attribue davantage le ralentissement à la période estivale, traditionnellement calme, qu’à la conjoncture économique internationale. En tout cas, la rentrée s’effectue sur les chapeaux de roue. Les appartements correctement estimés se vendent sans délai. Le penthouse et la grande surface dans le Carré d’Or, souvent née de la réunion de plusieurs petites unités, échappent aux grilles tarifaires. Et la location présente un bulletin de santé sans tâche : un lot de 350 m2, prolongé par 150 m2 de terrasses, s’occupe moyennant 40.000 € mensuels.
Par Laetitia Rossi
