Luberon et Alpilles lieux de qualité
Leur marché immobilier attire les étrangers et les actifs locaux.
Leur marché immobilier attire les étrangers et les actifs locaux. Le haut de gamme côtoie l’accessible, la propriété d’exception voisine avec la vieille ferme, le mas en pierres sèches accompagne la maison de village. Tour d’horizon…
La presse leur consacre régulièrement des colonnes : ici, on évoque le marché de la maison d’hôtes, là, la forte présence anglo-saxonne. Telle célébrité séjourne à Saint-Rémy-de-Provence ou à Maussane-les-Alpilles, Gordes s’enorgueillit de son festival et Roussillon brille de mille ocres… Sur le plan géographique, historique et culturel, Les Alpilles et Le Luberon possèdent des arguments de poids.
Valérie Lucien de l’agence Actuel Immobilier constate une bonne répartition de la demande sur le nord des Alpilles. Si la tendance est actuellement à la maison de village, le mas de caractère et la belle propriété possèdent leurs clients. La première, que l’on souhaite à quinze minutes maximum à pied du centre, oscille entre 400.000 (150 m2, deux chambres) et 1 M € (300 m2 avec cour ou jardin). Compter de 1 à 1,5 M € pour le mas et de 1,5 à 3 M € pour la demeure de 300-400 m2 sur 1-2 ha de terrain. Saint-Rémy apparaît comme la référence du nord des Alpilles. Toutes les recherches de clients extérieurs à la région commencent par là, quitte à se délocaliser ensuite. En réalité, il convient de distinguer Saint-Rémy, Maussane, Eygalières, Les Baux-de-Provence et les villages voisins. Entre les quatre communes phares, on n’observe quasiment aucune différence de prix. A bien équivalent, les autres présentent une décote de 10 à 25 %. Les locaux du nord des Alpilles, qui ne peuvent pas s’aligner sur les valeurs induites par ces adresses, se dirigent vers Eyragues, Noves, Mollégès et Maillane. Le collectif s’avère rare : le mètre carré neuf vaut 3000 € à Saint-Rémy. Le segment attire de plus en plus d’investisseurs locatifs ainsi que des primo-accédants. Le foncier est cher : 250-300 €/m2 sur des petites parcelles, 100 €/m2 pour des lots au-delà de 3000 m2. En phase avec l’orientation européenne, la région favorise le rapprochement de population. La taille moyenne des terrains bâtis va de 800 à 3000 m2.
Le choix du nord ou du sud relève, dans Les Alpilles, d’une affaire de goût. Le nord permet un accès facile à Avignon, situé à 20 min en voiture de Saint-Rémy. Depuis la gare TGV de la capitale du Vaucluse, Paris se trouve à seulement 2h40. Ce qui explique la forte concentration francilienne à cet endroit. L’intérêt du sud des Alpilles réside dans la proximité des aéroports de Nîmes et de Marignane, chacun à 40 km, et dans la bonne desserte routière. « Le sud des Alpilles, davantage tourné vers la Camargue, reste plus vallonné. Sur ses terres caillouteuses et sèches, on cultive l’olivier. » Christine Duclot de l’agence Activ’Immo Provence anime la visite. Maussane joue les vedettes grâce à la présence d’illustres pensionnaires, Michel Drucker ou Françoise Fabian. Une maison de village de 100 m2 sans extérieur vaut 300.000 €, un mas, entre 1 et 2 M €, et la propriété d’exception peut monter jusqu’à 4 M €. Les Baux présentent peu de maisons à la vente, toutes exceptionnelles par leur architecture et leur situation. L’immense avantage : les vues plongeantes et dégagées. Un terrain d’un hectare vaut 600.000 €. Légèrement moins cher et pourtant très couru, Mouriès apparaît comme un lieu vivant, festif et commerçant, attaché à son folklore et à sa vie associative. Un village perché méconnu mérite également la mention : Aureille. On ne reste pas insensible au charme de sa citadelle et de ses ruelles et on déplore le manque de produits à la vente. On peut cependant citer une demeure ancienne de 180 m2, sise dans une pinède de 4000 m2 avec piscine, à 499.000 €. En entrant dans la vallée de la Crau, les maisons de maîtres, avec cheminée en marbre, moulures et corniches, remplacent les mas en pierre.
800 m2 sur 11 ha en excellent état s’acquièrent à 2.250.000 €. La même dans le secteur des Baux vaudrait 5 M €. On voit également quelques bâtisses agricoles, moins onéreuses que les traditionnels mas car plus simples dans leur architecture. Les actifs du sud choisissent Saint-Martin-de-Crau, à 15 km d’Arles. L’endroit fait l’objet d’un important développement. Une maison de 100 m2 sur 500 m2 coûte 250.000 €. Très peu d’appartements dans les villages typiques. Là encore, il convient de s’approcher de Saint-Martin-de-Crau : 44 m2 (une chambre) avec jardinet se vendent 137.000 €, 77 m2 en duplex, 197.000 €. Certains optent aussi pour Eyguières, comparable en prestations et en prix. Corinne Joutel et Olivier Valancogne de l’agence Valancogne Partners établissent les critères intervenant dans la détermination de la valeur d’un bien : la situation, la qualité de rénovation et le cachet. Autre aspect non négligeable dans cette région, le caractère exceptionnel et rare de certaines propriétés, dont le prix relève d’une analyse précise.
Selon Valérie Lucien, la clientèle des Alpilles se partage à part égale entre les Français et les étrangers, Anglo-Saxons, Belges et Suisses. Elle vise dans un premier temps la résidence secondaire, sans jamais perdre de vue la possibilité d’en faire son habitation principale à l’heure de la retraite. Elle préfère le clés en main au bien à restaurer. L’état du parc immobilier va d’ailleurs dans ce sens (contrairement au Luberon). Les clients de la maison d’hôtes, très présents voilà six années, ont déserté le marché pendant deux ans avant de revenir. Cet investissement nécessite une mise de fonds initiale de 1,2 M € et tend plus vers une certaine idée de vie que vers une exigence de rentabilité immédiate. Dans Les Alpilles, les prix ont subi une hausse de 25 % par an de 1999 à 2003. « Suite à un ralentissement puis à une baisse, le marché se montre à nouveau sain et équilibré. Bien évaluée, une maison se vend en moins de trois mois. »
Le Luberon, une réputation bien ancrée
Plus sauvage et très confidentiel, Le Luberon surfe sur la vague du succès depuis une décennie déjà. Jean-Christophe Rosier de Gordes Immobilier place le Triangle d’Or au-dessus du marché. Le périmètre formé par Gordes, Ménerbes et Bonnieux arbore des villages au charme inimitable. Sur le versant sud des Monts du Vaucluse et à 35 min d’Avignon, Gordes et ses bâtisses en pierres possèdent une belle unité de construction. Le cœur du village reçoit une centaine de maisons ; deux ou trois par an seulement apparaissent dans les agences. Si elles possèdent un petit jardin, elles partent rapidement. Compter de 600.000 à plus de 2 M €. Autour du centre historique, on observe de grandes propriétés. La majorité se situe entre 2 et 3 M €, certaines, entre 5 et 6 M €, hors bien exceptionnel. Dans ce coin, 60 % des maisons sont habitées à l’année. A Ménerbes, exposé au nord, l’impact de la politique environnementale se fait sentir. On recherche Roussillon pour son style architectural. Moins touristique, Goult tient à sa qualité de vie et reçoit des actifs locaux à 90 %. Peu commerçant et protégé du mistral, Joucas mise sur l’orientation plein sud et l’atout sérénité. Bonnieux, exposé nord-ouest, et Lacoste, plein est, abritent de belles propriétés, certaines d’origine agricole. Dans le triangle, dont le plus grand côté mesure 11 km, les prix se tiennent. Ce qui place Gordes en tête d’affiche c’est la constance de son marché et l’extrême facilité de revente. La vue dégagée fait augmenter les valeurs de 50 %. Les acquéreurs sont français pour moitié (parmi eux 90 % de Parisiens). Les étrangers se répartissent entre Suisses, Belges et Anglais (30 % du total). Les Allemands, les Hollandais et les Américains représentent 10 %, et le reste du monde, les 10 % restant. On compte des chefs d’entreprises et des industriels en quête d’investissement plaisir. Les coûts ont doublé entre 1997 et 2000, pris 25 % de 2000 à 2002 et s’avèrent stables depuis 2003. Le marché se porte bien ; une maison se vend en six mois ; et le haut de gamme trouve toujours preneur.
Dans le sud Luberon, on observe une forte augmentation des prix sur les cinq dernières années. Cependant, la zone reste 20 % en deçà des valeurs de la précédente. Plus libre en matière d’urbanisme et exposée plein sud, la région abrite Lourmarin, Cadenet, Cucuron et Lauris et séduit Marseillais et Aixois. Au nord, la vallée après Apt, celle de Sault et de Banon, propose des prix à 50 % inférieurs à ceux du Triangle d’Or. On y trouve de grandes propriétés : une ferme de 1000 m2 à rafraîchir sur 100 ha coûte 1,7 M €.
Par Laetitia Rossi - photos : presse
