Megève & Courchevel
Gros plan sur deux stations haut de gamme, différentes dans le style.
On nous envie nos plages, mais aussi nos monts enneigés… L’immobilier s’en ressent. Gros plan sur deux stations, différentes dans le style, comparables quant à leur excellent niveau : Courchevel et Megève.
L’une est showbiz, branchée et festive, l’autre, élégante, huppée et discrète. Si Courchevel apparaît comme la station la plus chère de France, Megève possède de beaux arguments à son actif. Serge Bouscayrol de C.I.S. Immobilier évoque la particularité géographique de Courchevel. La station de la Tarentaise présente cinq niveaux : 1850, 1650 (Moriond), 1550, 1300 (Le Praz) et Saint-Bon. Tous disposent d’un accès aux pistes. 1850 correspond à l’image mondaine véhiculée par les médias, avec ses hôtels, ses boutiques, sa vie nocturne haute en couleurs et son offre après-ski parmi les plus tendance. On distingue les quartiers de La Croisette (le centre), Les Chenus, Le Nogentil, le Jardin Alpin et l’Altiport. Les prix oscillent entre 5500 et 6000 € du mètre carré à l’entrée, entre 8000 et 9000 € sur La Croisette et entre 8000 et 12.000 €, hors biens exceptionnels, sur les hauteurs. La fréquentation de 1650 se veut jeune et chaleureuse. Moriond bénéficie d’un ensoleillement permanent, arbore une architecture moderne et concerne davantage le marché locatif. De larges travaux de rénovation ont été entrepris, faisant la part belle au traditionnel bois. Compter de 5500 à 6500 € le mètre et de 6000 à 9000 € au Belvédère, son secteur résidentiel. Les familles en quête de calme et de simplicité apprécient 1550, une bourgade au cœur de la forêt traversée par une rue commerçante. Les plus aisées optent pour Les Brigues. Prévoir de 5500 à 6000 € et de 7000 à 10.000 € du mètre dans des chalets exclusifs. 1300, entre 6000 et 7500 € le mètre, revêt un charme savoyard entre authenticité et sérénité. Les intéressés sauront que le tremplin olympique se trouve au Praz. Saint-Bon constitue enfin un village traditionnel et convivial. Ouvert toute l’année, il offre le retour à ski selon le niveau d’enneigement. Les locaux habitent le Praz ou Saint-Bon. Avec l’augmentation des prix, certains descendent, jusqu’à Bozel, au-dessus de Moutier.
Très différente dans la configuration, Megève obéit à une logique de quartiers. Frédéric Jeunet de Marcory Megève, promoteur et constructeur de chalets et appartements haut de gamme, place le Mont d’Arbois largement en tête. Le lieu doit son prestige à la présence du golf, praticable en été, du départ des pistes et des vues dégagées. Seule ombre au tableau : une circulation difficile en hiver (car depuis le Mont d’Arbois, on se rend au village en voiture). Le neuf présente des prix compris entre 13.000 et 15.000 € du mètre, l’ancien se situe entre 10.000 et 11.000 €. Vient ensuite le centre, aux environs de 12.000 e dans le neuf et de 9000-10.000 € dans l’ancien. Tout se fait à pied, même l’accès aux pistes. On regrette néanmoins l’absence de vue, due à la position plus enclavée du secteur. Sur les hauteurs, le quartier des Chozeaux a gardé son authenticité et un aspect peu construit. Le mètre s’y acquiert à 11.000 € et l’accès aux pistes et au village se fait en voiture. Vauvrey arbore de beaux chalets et quelques fermes, la vue sur le Mont-Blanc est belle, mais là encore l’automobile revêt un caractère indispensable. De 11.000 à 12.000 € du mètre dans le neuf, 10.000 € dans l’ancien. Le Jaillet bas est moins coté que le haut et affiche un prix moyen de 10.000 € dans le neuf et de 7000-8000 € dans l’ancien. La partie haute colle aux pistes, offre une vue sur le Mont-Blanc et propose les mêmes coûts que Les Chozeaux. Reste à évoquer Ormaret, accessible en voiture, et son bâti aéré. Le neuf vaut 10.000 €, l’ancien, 8000 €.
Megève se partage à part égale entre résidence individuelle et appartement. Sous ce dernier terme, on en-tend chalet divisé. Aucun ensemble massif dans la station proche de la Suisse. Courchevel dispose d’un parc immobilier varié. Les copropriétés des années 70-80, composées de petites unités d’une à deux chambres, rappellent qu’à l’origine la vocation de la station relève du social. Il y a aussi des lots plus grands, mieux finis, et des chalets. Il faut savoir que l’appartement ne constitue pas le point fort du bijou de la Tarentaise.
L’examen des prix et de leur évolution montre que Courchevel part haut, subit une forte baisse en 1995-96, reprend en 1997-98 pour afficher une augmentation de 77 % entre 2001 et 2004 sur le prix des chalets. D’autres n’hésitent pas à dire que les coûts ont triplé en seulement dix ans. Aujourd’hui, l’heure est à la stabilisation. A noter aussi, la tendance à la surévaluation des propriétaires. A Megève, ces derniers ont une bonne perception du marché ce qui n’a pas empêché les prix de subir une hausse de 20 % par an depuis l’an 2000. La croissance devrait rester soutenue au moins au cours des deux prochaines années. Si à Megève, deux mois suffisent à la vente, Courchevel fait état de trois mois pour les deux-trois pièces et de six mois pour les chalets. Les deux villes de ski laissent apparaître le même paradoxe : contrairement aux autres marchés de la résidence secondaire, la mobilité s’avère faible. De l’ordre de cinq ans à Courchevel, où le foncier vient à manquer. Quelques terrains demeurent disponibles à Megève, mais bien entendu à des prix conséquents. 1000 m2 au Mont d’Arbois valent 1,2 M €.
Seul point commun quant à la clientèle : le niveau élevé du pouvoir d’achat. Megève accueille autant de Français que d’étrangers de quarante ans en moyenne. Essentiellement des Parisiens et des Lyonnais pour les premiers, des Suisses, des Italiens et des Européens du Nord avec une majorité de Britanniques pour les seconds. Ils apprécient la facilité d’accès ; l’aéroport international de Genève se situe à moins d’une heure de là et Megève se trouve sur un axe routier. Ils aiment aussi le principe de station d’hiver-été. A Courchevel, un acquéreur sur trois est étranger, souvent anglais ou russe. Acheteurs comme locataires s’inscrivent dans la tranche d’âge 30-55 ans. La recherche de plaisir et de plus-value à long terme prime sur la rentabilité locative.
Au regard du succès remporté par les deux stations, on comprend les efforts réalisés en matière de programmes neuf. A Megève, Marcory prévoit la construction d’une quinzaine d’appartements répartis sur sept chalets à proximité du centre. Les Hameaux du Village propose de 30 à 200 m2, de 10.000 à 12.000 € le mètre. Le Clos des Chozeaux : cinq ou six appartements à 11.000 €. Le Golf Parc : quatre chalets individuels à 13.000 €. Les Parcs du Mont d’Arbois : quatre appartements de 12.000 à 15.000 € et Les Fermes du Planey : deux fermes individuelles sises sur les hauts du Mont d’Arbois à 12.000 €. A Courchevel, le mètre dans le neuf vaut de 3000 à 15.000 €. La Mairie prévoit une Zac à Moriond, destinée aux logements permanents, et Les Chalets de Seze, quatre appartements en front de neige à 1650. La société Caliope assure pour sa part des réhabilitations engageant le propriétaire au locatif sur plusieurs années. MGM se montre encore plus ambitieux. Gabriel Mingeon, Directeur commercial, parle de quarante-sept appartements de type quatre étoiles entre 60 et 130 m2 et d’un hôtel trois étoiles confort plus de cinquante chambres et un spa à l’entrée de 1850. La commercialisation a déjà débuté et le chantier démarre en avril 2006 sur la base de l’ancienne gendarmerie, d’un garage, d’un hôtel, du Club Alpin Français et d’un terrain acheté à la municipalité. Attention, il s’agit d’une résidence hôtelière. Le propriétaire récupère la TVA à l’achat, mais s’engage à louer son bien pendant vingt-deux ans. CGH, une filiale de MGM, en assure la gestion. Compter un prix d’appel de 15.000 € le mètre. Les stations sont friandes du principe : il permet de garantir un bon taux de remplissage au cours des dix-sept semaines hautes de l’année. Cette « politique des volets ouverts » possède un effet positif évident sur les retombées économiques.
Les prix énoncés précédemment ne tiennent pas compte des exceptions, celles-ci échappant à toute logique de marché. A Courchevel, certains mètres carrés avoisinent les 20.000 €. 15 M € correspond ainsi à un chalet de douze chambres et autant de salles de bains, avec piscine, hammam et sauna. Pour la même somme, vous obtenez, au Mont d’Arbois, un chalet de onze chambres, avec spa et deux piscines intérieures.
Par Laetitia Rossi - photos : presse
