Monaco, numéro 2…
…au classement des cités les plus chères du monde. La Principauté occupe la même place, après Le Vatican, si on se base sur les superficies. La rareté des biens disponibles à la vente prive, ici, l’immobilier de toute logique de marché. Analyse d’un secteur qui ne connaît pas la concurrence.
Enclavé dans le département français des Alpes-Maritimes, Monaco s’épanouit sur une bande côtière de 4 km, délimitée par les contreforts montagneux de la Tête de Chien et du Mont Agel. Avec 32.543 habitants et 125 nationalités différentes, la Principauté est aussi la ville la plus densément peuplée de la planète. Si les Princes n’ont de cesse de gagner du terrain sur la Méditerranée, le bénéfice n’est jamais assez grand pour satisfaire les populations en quête du Rocher. Victime de son succès, Monaco connaît la pénurie de produits, tant sur le marché des transactions que sur le locatif. Toujours supérieure à l’offre, la demande ne désemplit pas. Quand la France craint le ralentissement, les agents immobiliers installés dans le micro état se réjouissent.
Arash Shams de l’agence Royal Riviera Immobilier insiste sur la récente augmentation du mètre carré, notamment dans le Carré d’Or, le secteur autour de la Place du Casino. « Il peut atteindre 50.000 €, voire 70.000 €, pour des produits exceptionnels », commente le professionnel. Une étude récente réalisée par les groupes Knight Frank et City Private Bank confirme ses propos. Monaco occupe la deuxième place du classement des villes les plus chères du globe avec un mètre moyen à 35.000 €, derrière Londres et devant New York, Hong-Kong, Tokyo et Cannes. L’immobilier obéit à une double logique, induite à la fois par les quartiers et les immeubles. On plébiscite ainsi, dans le Carré d’Or, Park Palace, Les Floralies, le Métropole ou le Monte-Carlo Star. Le Port Hercule arrive en seconde position. Ses habitants, férus d’animations, du Grand Prix et du Monaco Yacht Show, acceptent volontiers de faire l’impasse sur le bruit. Un bel appartement, situé au sein d’un ensemble aussi prestigieux que le Shangri-La, se négocie entre 37 et 40.000 €/m2. Prévoir un montant 15 à 20 % supérieur s’il s’agit d’un penthouse. Sur Fontvieille, un site de 22 ha obtenus sur la Méditerranée, la clientèle est familiale, sensible à la proximité des infrastructures d’accueil, des boutiques ou du stade Louis II, également amatrice de résidences avec piscine. A l’instar du Seaside Plaza et des Terrasses du Port, entre 30 et 35.000 €/m2. Le boulevard d’Italie et le Larvotto, à l’est, présentent l’immense avantage des plages et des courts de tennis accessibles à pied. On peut citer le Monte-Carlo Sun et le Parc Saint-Roman, entre 25 et 30.000 €/m2. De 18 à 20.000 €/m2, le Jardin Exotique intéresse davantage les actifs locaux, tout comme la Condamine. Quant au Rocher, il appartient quasi exclusivement aux Monégasques, ce qui équivaut à 19 % de la population totale.
« Très actif, le marché subit une importante pression démographique. Les valeurs ont largement augmenté ces deux dernières années et la tendance ne présente aucun signe en sens contraire », précise Trevor Gabriel de Monaco Villas. Le succès des grandes surfaces en dit long sur la clientèle et ses motivations. Les investisseurs, de plus en plus jeunes, s’installent désormais avec leur famille. La fiscalité n’est pas étrangère au choix de la destination. Les résidents, à l’exception des Français et des Américains assujettis aux taxes dans leur pays d’origine, ne paient pas d’impôt sur le revenu, la plus-value, la fortune et la succession. Pas plus de taxe foncière ou de taxe d’habitation en Principauté. Mais, elle ne suffit pas à le justifier complètement. « Les nombreux restaurants, les festifs établissements de nuit, les centres culturels particulièrement prolixes contribuent à la qualité de vie. La sécurité et la proximité du dynamique aéroport international de Nice Côte d’Azur constituent aussi un atout indéniable. « Londres se trouve à 2h00 et Genève, à 45 minutes », explique Arash Shams. Le rayonnement de l’immobilier monégasque rejaillit sur le marché des Alpes-Maritimes, du Var, voire des Bouches-du-Rhône. Le gérant anglais de Monaco Villas note une propension des acquéreurs à s’offrir une résidence secondaire dans le sud de la France.
« Les Russes assoient leur présence en Principauté », constate Lucien Mostacci de Park Agence, « une clientèle sérieuse et fortunée, issue du monde de l’industrie », poursuit-il. Ils exigent de grandes surfaces (cinq/six pièces), aiment le luxe et contribuent à l’augmentation des prix. Ils représentent 20 % des acheteurs. Les Anglais, soit 30 % d’entre eux, se positionnement davantage sur les trois/quatre-pièces. Et les 20 % d’Italiens regardent les studios, les deux et trois-pièces. La forte mobilité nuance légèrement l’effet pénurie. D’autant que le neuf ne propose pas de solutions à grande échelle. On compte un à deux immeubles nouveaux par an, vendus en direct et sans communication. Le vrai souffle viendra incontestablement des travaux engagés au Larvotto. Mais, les premiers fruits devraient se faire attendre jusqu’en 2014.
Selon Arash Shams, le parc locatif arrive à saturation, notamment sur le segment des grandes surfaces. Avec un taux de remplissage de 95 %, le temps d’attente minimum oscille entre trois et quatre mois. Le studio vaut en moyenne 1500 €, le T2, 2500 e, le T3, à partir de 3500 €, le T4, 7000 €, et les biens exceptionnels s’obtiennent contre 10.000 € et plus.
Par Laetitia Rossi
