Mougins, un marché immobilier stable
Il fait bon vivre et séjourner dans la banlieue chic et bucolique de Cannes, réputée à l’international tout autant pour ses galeries d’art que pour ses bonnes tables. La ville-jardin se voit d’ailleurs affublée par le magasine L’Express du surnom évocateur de « Neuilly de la Côte d’Azur ».
Au niveau du Font de l’Orme et de La Valmasque, la technopole de Sophia-Antipolis empiète sur le territoire mouginois, que se partagent 18.515 personnes. Seulement 6 km séparent la verdoyante commune, complantée de pins, de cyprès et de chênes verts, du littoral méditerranéen. 15 mn suffisent à rallier Cannes, 20 mn pour l’aéroport international Nice Côte d’Azur. Au fil des décennies, l’habitat s’est essentiellement développé à l’horizontale. D’ailleurs, plus de 62 % des résidents vivent en maison. Architecture provençale, voire toscane, voisine avec des bâtiments plus modernes comme l’Eco’Parc, l’IME Mirasol ou encore quelques villas individuelles. Mougins possède quatre cliniques et des établissements scolaires jusqu’au collège.
« Sur l’exercice 2013, caractérisé par un contexte économique international tendu et une fiscalité nationale lourde, deux segments tirent leur épingle du jeu », précise Jean-Christophe Bourgeois de Lux Estate by Bourgeois, établi dans le secteur depuis 1953. A commencer par l’appartement à vocation locative ou résidentielle dans un budget maximum de 450.000 €. Mougins recèle très peu d’immeubles. Le grand complexe avec piscine de Tournamy, sorti de terre en 1981, se négocie autour de 4000 €/m2, « un ratio qui correspond finalement au prix moyen haut dans la ville ». Le bureau de Mougins réalise 30-40 % de son chiffre d’affaires sur le front du collectif. Logique, au regard de sa forte implication en gestion locative. Le luxe fait, ensuite, encore des émules. Trois ventes enregistrées en 2013 sur le secteur dépassent 10 M €, une somme donnant droit à 500-700 m2 habitables associés à des annexes, sis dans des domaines fermés et gardés ou des quartiers privilégiés. Le foncier est de plus en plus rare. Aussi, quelques uns ciblent des maisons à restaurer sur des artères de premier choix. Le professionnel, également spécialisé sur le terrain et la rénovation, évoque une bâtisse de 350 m2 à retaper sur une parcelle de 5000 m2 sans piscine, partie une première fois à 2,5 M €, et une seconde fois, après 1,2 M € de travaux, à 7,5 M €. Le site, véritable image de carte postale, plaît beaucoup aux familles d’actifs cannois et aux étrangers en villégiature. Impossible de nier son potentiel comme celui des Alpes-Maritimes en général. « La difficulté tient au système fiscal, parfois jugé trop dissuasif par les investisseurs. »
« Le groupe Michaël Zingraf Christie’s conclut une année porteuse sur Mougins, avec des transactions entre 1,5 et 10 M €, à 90 % à usage secondaire », commente Anne-Marie Garcin. Les Nord-Européens nourrissent un goût particulier pour la destination, le charme du village ancien, la proximité des golfs, de Cannes et de l’aéroport. La présence d’une école internationale rassure les hommes d’affaires désireux d’installer leur famille dans le sud de la France tout en assumant les allers-retours professionnels. Les prix bien qu’élevés sont plus attractifs que dans la Cité des Festivals. Rien que sur le précédent exercice, l’agence Michaël Zingraf a vendu trois villas bénéficiant d’une accessibilité pédestre au village, dont une de 350 m2 sur 2500 m2 envolée avant même d’être présentée sur le marché aux environs de 5,5 M €, en raison de la situation, de la qualité de rénovation et de la vue mer panoramique. L’orientation sur la Grande Bleue reste assez rare, excepté sur le boulevard Courteline, le chemin des Colles et Pibonson. Le département terrain présente, en outre, quelques beaux objets compris entre 1500 m2 et plusieurs hectares. L’enseigne privilégie les adresse premiums : Pibonson, Le Redon, L’Etang de Fontmerle et Les Parcs de Mougins. Le ticket d’entrée du foncier démarre à 300.000 € pour atteindre 4,3 M €, la somme requise en échange de 4525 m2 parfaitement exposés et un droit à bâtir de 425 m2.
« Au cours des douze derniers mois, toute l’activité de Label Properties, deux agences sur Mougins, se concentre sur les villas entre 1,5 M € - le prix de 200-250 m2 habitables sur 2000 m2 de terrain - et 3,5 M € - le tarif de 300 m2 sur 2500 m2 dans le quartier des Colles », constate Michel Brévier. La tendance est clairement au clé en mains. Les acquéreurs, en majorité des Français en résidence principale, veulent un bien fonctionnel sans délais et rechignent à se lancer dans des travaux. Par contre, les marchands de bien continuent de miser sur Mougins et, à l’inverse, sur les maisons à restaurer intégralement au sein de la bourgade de renommée internationale. La réputation se paie ; les barèmes demeurent élevés et pas tout le temps justifiés. Certains vendeurs surévaluent leur fief, faussent la réalité de marché et perturbent sa fluidité, alors que, désormais, plus personne n’accepte de surpayer.
