Nice, un marché très diversifié
Les professionnels de l’immobilier révèlent ses multiples facettes…
Sans doute la ville la plus hétérogène des Alpes-Maritimes, Nice s’adresse à une clientèle variée aux différents pouvoirs d’achat. Les professionnels de l’immobilier procèdent à l’état des lieux et révèlent ses multiples facettes…
Gros plan sur un Éden
Le Mont-Boron, près du centre-ville, plonge sur la Méditerranée et bénéficie de commodités proches. « Des critères lui assurant son succès », selon Benjamin Mondou de Lafage Century 21.
En décembre 2005, le centre commercial ouvre ses portes. Désormais, le quartier de l’est niçois, où l’on compte 70 % d’appartements contre 30 % de maisons individuelles, se suffit à lui-même. Les Bâtiments de France classent de nombreux sites : le Château de l’Anglais, Le parc naturel du Mont-Boron, la grotte du Lazaret, la Villa Beausite ou le fort du Mont-Alban. L’entité surveille de près l’urbanisation, rassurant ainsi une clientèle étrangère à l’abri des mauvaises surprises. S’ajoutent des expositions sud et sud-ouest, un patrimoine Belle Epoque et Art déco et des artères aussi élégantes que le boulevard du Mont-Boron, les avenues Germaine, Jean-Lorrain ou du Cap de Nice, la route Forestière, la rue de Bournazel et le chemin des Crêtes. Hors bien exceptionnel, le mètre carré y oscille entre 6000 et 8000 €. La résidence Haussmann, La Cisterna et le Cap de Nice attirent les férus d’ensembles haut de gamme avec parc et piscine. Les trois-pièces avec garage, terrasse et vue mer se font rare, tout comme les T4 en immeuble bourgeois. Le neuf a disparu des agences. Quant à la villa, elle démarre à 1,2 M € (140 m2 sur 400 m2 avec une petite piscine et un panorama dégagé). On atteint 6,5 M € pour un hôtel particulier de 400 m2 orienté sur la mer. Les professionnels doivent également s’accommoder du manque de produit dans la gamme autour de 2,5 M €, une tranche pourtant très active. Le Mont-Boron prend la tête du classement des quartiers niçois, loin devant Cimiez qui affiche des coûts inférieurs de 20 %. L’endroit séduit Anglo-Saxons et Scandinaves, quelques Russes et une minorité de notables du cru. Les étrangers y vivent en résidence secondaire et louent rarement leur bien.
Où habitent les Niçois ?
A l’heure où toutes les instances compétentes tirent la sonnette d’alarme quant au logement des locaux, Jacques Agid de l’agence Agerim Orpi évoque les quartiers courus par les autochtones.Les plus fortunés ciblent le Carré d’Or (la zone correspond au cœur commerçant), où l’on compte encore de 30 à 40 % de Français. Le mètre carré vaut 5000 € dans la majeure partie des cas, 6500 € parfois. Vient ensuite Cimiez, la colline chic de la ville. Les constructions modernes voisinent avec les prestigieuses réalisations Belle Epoque, le Winter Palace, l’Hermitage ou le célèbre Regina. Dans cette portion verte, calme et résidentielle, l’usage de la voiture s’impose et l’on regrette l’encombrement des accès à certaines heures de la journée. L’appartement en immeuble classique se négocie 4000-4500 €/m2. La villa commence à 750.000 € (150 m2 sur un jardin de 350 m2) et atteint, hors produit d’exception, 1,3 M € (250 m2 habitables sur 500 m2). D’autres apprécient les quartiers en position dominante de l’ouest niçois, La Lanterne ou Fabron. Avec terrasse et panorama Méditerranée, la transaction s’effectue autour de 4000 €/m2. Gairaut, au nord, constitue l’adresse de prédilection des amateurs de villas. Sa cote n’est pas nouvelle. A bien et coût équivalents, les terrains s’avèrent plus grands qu’à Cimiez. Devant la hausse exponentielle des valeurs enregistrées dans le centre ces dernières années, les Niçois ont trouvé des solutions, à 3200 €/m2 en moyenne, dans les très dynamiques secteurs Lépante, Libération, République ou Riquier. « 70 % des activités observées dans mes deux agences de l’est, concernent les gens du cru », confie Jacques Agid.
Les étrangers en villégiature
Le constat de Monica Cyrul de Nice Properties ne renferme aucune ambiguïté : « Anglo-Saxons et Scandinaves choisissent le centre de la capitale azuréenne et le bord de mer ».
La clientèle internationale raffole du Carré d’Or et a les moyens de ses préférences. Elle se montre sensible à la qualité des prestations, exige un bien clés en main et climatisé et apprécie les immeubles Belle Epoque et les terrasses. 40 m2 constituent la surface idéale pour ces acquéreurs de pieds-à-terre, dont le budget moyen évolue entre 250.000 et 300.000 €. Le produit exceptionnel voit son mètre monter jusqu’à 8000 €. Les vols à bas prix direction l’Angleterre au départ de l’aéroport de Nice expliquent la forte fréquentation britannique. Très axés sur les vues Grande Bleue, les Scandinaves effectuent leur grand retour. Le critère justifie d’ailleurs la cote de la Promenade des Anglais, un secteur que l’on peut scinder en quatre parties bien distinctes. La zone qui s’étend du quai des Etats-Unis à l’hôtel Méridien arbore un mètre avec terrasse à 7500 €. Celle jusqu’à Gambetta, pourtant plus calme, descend à 6500 €/m2, à 4500 €/m2 si on pousse vers Magnan, à 3500 €/m2 dans le quartier de l’Arénas. Les Européens du Nord s’intéressent au port et déboursent 4500 €/m2 lorsque le bien présente un état irréprochable. Quant aux ressortissants des pays de l’est, ils investissent dans le centre-ville. Sur le plan mondial, la préfecture des Alpes-Maritimes possède une belle renommée. La demande ne désemplit pas. D’ailleurs Nice Properties n’hésite pas à multiplier les partenariats avec les agences étrangères.
Une offre d’exception
Si Cannes, Monaco, Villefranche, Beaulieu et les caps apparaissent comme de prestigieuses destinations, Nice n’est pas en reste… Le détail avec Pierre Karim d’Haussmann Real Estate.
Le professionnel fixe la barre de l’exception niçoise à 5 M € en villa. Normal, ici on ne connaît pas encore les envolées que certains secteurs azuréens ont subi, même si le Mont-Boron voit ses valeurs se détacher nettement. Dans le quartier limitrophe de Villefranche-sur-Mer justement, le record de mise à prix avoisine actuellement les 12 M € (800 m2 sur 6000 m2 avec vue mer panoramique). Le caractère exceptionnel comprend l’emplacement et en la matière, on peut difficilement faire mieux. On cite aussi, dans le prolongement, le Cap de Nice et le boulevard Franck-Pilatte. On rêve de pieds dans l’eau, trop rares même à cet endroit. Cimiez possède ensuite de beaux hôtels particuliers, malheureusement dépourvus de terrasses et de vues, la plupart du temps. Le Regina, une magnifique construction Belle Epoque, symbolise le nec plus ultra en matière de collectif, d’architecture et de situation. Mais certains préfèrent les copropriétés plus réduites et donc plus intimes. Parmi les ensembles de qualité, il convient de nommer le Beau Rivage sur le quai des Etats-Unis, la Villa Prat, au début de la Promenade des Anglais et la résidence Haussmann au Mont-Boron, où un appartement de 150 m2 avec vue mer et terrasse vient de se vendre 1,4 M €. On retient de manière générale les adresses exclusives Négresco ou Cours Saleya. Un quatre-pièces de 90 m2 s’y est récemment négocié au prix de 850.000 €.
Propos recueillis par Laetitia Rossi
