Saint-Jean-Cap-Ferrat : le marché de l’exception
La petite presqu’île de 282 ha s’anime à seulement 10 mn de Nice et de Monaco. L’éden verdoyant voit le jour, en tant qu’entité indépendante, lorsqu’il se sépare de Villefranche-sur-Mer en 1904. Au cours du XXe siècle, la localité des Alpes-Maritimes s’inscrit comme l’adresse la plus sélecte de la Côte d’Azur.
Dès 1908, le Grand Hôtel accueille une clientèle cosmopolite et fortunée. De somptueuses propriétés sortent alors de terre, à commencer par celle de Léopold II, roi des Belges, qui, peu à peu, se porte acquéreur de la quasi-totalité du versant ouest. A la même époque, la baronne Ephrussi de Rothschild met la main sur une colline de 7 ha en surplomb de la Méditerranée. Aujourd’hui, la villa est un musée et un lieu de réception réputé. Parmi les illustres pensionnaires de l’enclave située entre Villefranche et Beaulieu, figurent des stars du petit et du grand écran, des têtes couronnées, des artistes peintres et des hommes politiques. Edith Piaf, Charlie Chaplin, Elisabeth Taylor, Richard Burton, Jean-Paul Belmondo, Roger Moore, Tony Curtis, Romy Schneider, le Général de Gaulle, Valéry Giscard d’Estaing, Raymond Barre, Winston Churchill, Georges Bush, Bill Clinton, Boris Eltsine, Henri Matisse, Marc Chagall ou encore Jean Cocteau comptent parmi ces célébrités. Le Cap Ferrat, en référence au latin ferrus - sauvage, non cultivé, herbeux - arbore quelques 500 luxueuses villas, disséminées entre les palmiers, les pins d’Alep et les oliviers. La réputation de la commune de 2100 habitants dépasse largement les frontières du pays. Très régulièrement, on évoque à son propos le mètre carré le plus cher de France, avec une moyenne de 44.000 e et des pointes de l’ordre de 60.000 e (sans pondération de terrain).* Le charme du port de plaisance, ponctué de restaurants, de bars et de boutiques, ne suffit pas à expliquer le succès de la péninsule.
« De l’avis général, l’année 2011 est un cru satisfaisant. Plusieurs ventes enregistrées sur l’exercice dépassent les 30 M €. Les acquéreurs de ces demeures exceptionnelles sont russes, ukrainiens et kazakhs », introduit Christophe Lemieux du groupe Michaël Zingraf, avant de décrire ce terrain plat de 9000 m2, agrémenté d’une construction principale de 500 m2, d’une maison d’amis et d’un pavillon de gardiens, jouissant d’une échappée Grande Bleue, parti au-delà du seuil symbolique. Les parcelles de 5000 m2 et plus s’apprécient d’autant qu’elles sont rares. Une mutation de la demande s’opère clairement. La gamme 5-15 M € fait moins d’émules que par le passé. Une perte compensée par la tranche à partir de 20 M €, soumise à forte pénurie. Sur le cap béni des dieux, le ticket d’entrée oscille de 2 à 2,5 M € et correspond à une bâtisse de 150-200 m2 à restaurer dans un jardin de 1000 m2, privé de vue mer. Il arrive parfois que les acquéreurs potentiels visitent les trois avancées de terre des Alpes-Maritimes. Le prestige de l’adresse comme la proximité de Monaco, véritable pôle d’affaires et de divertissements, reviennent de manière récurrente dans le discours des aficionados de Ferrat. Bien qu’il s’agisse exclusivement de résidences secondaires, les heureux propriétaires les rénovent systématiquement, annexent parfois d’autres unités à leur domaine et rechignent à les céder. Derrière l’achat plaisir, la notion d’investissement est sous-jacente.
« Sur le segment haut de gamme, sous-tendu par un effet rareté, les prix sont stables. Les stocks du 3-10 M € se révélant plus conséquents, les vendeurs, désireux de recouvrer quelques liquidités, consentent, a contrario, à des efforts à la baisse, jusqu’à 20 %, afin de conclure la transaction », commente Jean-Claude Caputo de Riviera Estates Savills. Le flottement sur le marché du 3-10 M € résulte de l’inquiétude générale quant à l’avenir de la zone euro et de sa monnaie. En revanche, les acheteurs de la décennie 2000 ne sont pas réellement affectés par la nouvelle loi sur les plus-values. Les nantis eux poursuivent leur quête d’excellence, convaincus de détenir là une valeur-refuge à moyen et long terme. Ultra confidentiel, Saint-Jean obéit à des règles bien particulières. Les opérations s’opèrent entre initiés, parfois via des sociétés, sans le concours d’une communication massive. Les trois caps présentent une clientèle, une topographie et un environnement différents, justifiant des choix souvent arrêtés. Si Ferrat bénéficie d’une aura à nulle autre comparable, il s’avère plus morcelé que la baie des Milliardaires ou le domaine privé du Cap Martin. A référence équivalente et dans sa globalité, le premier reste plus onéreux, lorsque les disparités entre le bas et le haut du panier sont moindres. L’année 2011, aux prises avec des tensions économiques internationales, se caractérise par un resserrement de la demande sur les zones dites premiums, les caps et Saint-Tropez, au détriment des secteurs satellites en vogue depuis 2005, tels que Eze ou Grimaud.
« Il est encore très difficile de faire entendre aux propriétaires les nécessaires corrections de prix », précise Jean-François Dietrich de l’Agence du Littoral. Le changement de législation sur les plus-values provoque un léger afflux de biens dans les tablettes. Les délais de cession dépassés, certains devraient être retirés des fichiers. Quoi qu’il en soit, l’offre l’emporte sur la demande. La clientèle de l’appartement, prête à engager de 400.000 à 2 M € l’an passé, subit davantage les difficultés économiques. Le collectif, concentré dans le village et sur le pont Saint-Jean, se négocie de 6000 €/m2, la somme requise contre une maison divisée en milieu urbain sans vue particulière, à 20.000 €/m2, le montant exigé contre un produit aux finitions irréprochables sur le front de mer. De manière générale, les acheteurs, aujourd’hui âgés de 30 à 45 ans, ont rajeuni. Ceux qui préfèrent les villas sont largement originaires d’Europe de l’Est, mais ces derniers se positionnent également sur les appartements en compagnie de quelques Italiens de Milan ou de Turin. Depuis 2008, les Anglais, défavorisés par la parité monétaire, demeurent en retrait. Une maison de 300 m2, sur un terrain de 2000 m2 orienté sur la Méditerranée, peut valoir de 10 à 12 M €. L’accès direct à la mer et la grande parcelle jouent sur le tarif de façon exponentielle. Saint-Hospice et le cap tiennent le haut de l’affiche. La détermination du quartier sur la péninsule est, ensuite, affaire de goût. Les uns aiment l’ouest, les panoramas offerts sur la rade et la baie des Anges et les terrains pentus ; les autres privilégient une déclivité plus faible et des vues sur le village, Beaulieu et Monaco.
*Source Wikipedia
Par Laetitia Rossi
