Sublime penthouse
La villa sur le toit apparaît comme le nec plus ultra de l’offre immobilière.
La villa sur le toit apparaît comme le nec plus ultra de l’offre immobilière. Gros plan sur les spécificités d’un micro-marché bien particulier…
Le penthouse, îlot de verdure suspendu en plein ciel, résurgence moderne des Jardins de Babylone, fait recette sur la Côte d’Azur. Avec trois cents jours de soleil par an et des cités implantées sur les bords de la Méditerranée, la Région semble toute indiquée pour asseoir le développement de ce compromis idéal entre l’appartement et la maison individuelle. L’entretien et la sécurité du premier, l’intimité et l’exclusivité de la seconde. Et la piscine ? Serait-on tenté de s’interroger. Les récentes créations la prévoient aussi.
Un simple survol de la Principauté Monégasque et l’on prend la pleine mesure du phénomène. Chaque faîte d’immeuble se voit auréolé d’un parterre de fleurs, de terrasses aménagées, voire de bassins d’eau cristalline. Si certains réservent à la copropriété la jouissance de ce qui a été, de longues années durant, l’apanage des palaces, d’autres le laissent à l’intention exclusive d’un seul et unique acquéreur. Les plus luxueux prévoient l’arrivée en ascenseur directement dans l’appartement. La nouvelle génération oublie le « roof » et s’offre le privilège de la terrasse de plain-pied. Lucien Mostacci de Park Agence observe chez le client monégasque un changement radical d’orientation. L’investissement locatif dans de petites unités, qui avait cours au siècle dernier, a fait place à une installation en famille dans de grands appartements. Et ce qui aurait pu apparaître alors comme une perte inutile d’espace (car les concepteurs de penthouse ne lésinent pas sur les surfaces) passe aujourd’hui pour le haut de gamme de l’offre immobilière. A Monaco, le prix du mètre carré oscille entre 17.000 et 30.000 € selon la vue, le niveau de prestation et l’étage, dans des quartiers comme le Carré d’Or, le Port Hercule ou Fontvieille. Les médias se font le relais incessant de l’augmentation exponentielle, de l’ordre de 100 % en trois ans. Et l’on ne s’étonne plus désormais de voir s’envoler certains coûts. Mais attention, Lucien Mostacci précise que 33.000 € du mètre carré correspond au haut du panier, au bien exclusif, irréprochable dans le plus prestigieux des ensembles. Et il s’agit forcément d’un penthouse avec une terrasse de plain-pied, une vue à couper le souffle et une piscine privative. Le passé a vu fleurir des constructions rapides et des toits peu soignés. Devant l’engouement suscité par le produit, les promoteurs lui réservent aujourd’hui un traitement tout particulier. « Le penthouse appartient à une catégorie de bien qui échappe à la logique de marché, il surfe sur l’effet rareté, joue sur l’émotion, s’adresse à l’affect. Et bien sûr, il collectionne les records. On ne peut pas miser sur des rythmes de vente moyens ; en effet, on ne négocie pas 1000 m2 aussi rapidement que l’on cède un deux-pièces. En outre, certains produits tombent sous le joug de la confidentialité absolue. Parmi les exemples célèbres de la Principauté, on évoque les 700 m2 du Seaside Plazza, les 2000 m2 du Métropole, qui furent cédés aux alentours de 200 millions de francs en 1996, ou les trois appartements du Park Palace, réunis en un seul lors de la transaction. Même si le penthouse s’inscrit comme une spécialité monégasque, le marché est pauvre en la matière. Certains n’y font jamais leur apparition comme ceux du Mirabeau ou de L’Europa. »
A Nice, le Mont-Boron et Cimiez abritent quelques penthouses. L’un attire les étrangers fortunés avec une offre comprise entre 5000 et 7000 € du mètre, l’autre, les actifs locaux prêts à débourser entre 4000 et 5000 €. Le centre-ville en possède très peu contrairement aux belles résidences de l’ouest, Les Belles Terres, l’Abbaye de Roseland ou Les Almadies. « Le caractère penthouse fait monter les valeurs de 20 % », précise Jacques Agid de l’agence Agerim Orpi. Le professionnel cite un produit de 175 m2 habitables et 185 m2 de terrasse avec vue mer à 1.055.000 € dans le quartier de Cimiez et un autre, sis à Gairault, de 200 m2 plus 220 m2 d’extérieur à 1.280.000 €.
Renaud Espitallier et Paul Bernard de l’agence cannoise Marly Privilège ne considèrent pas le penthouse comme un marché indépendant, mais comme le prolongement luxe du segment de l’appartement. D’ailleurs, on en trouve dans les quartiers recherchés de la Cité des Festivals. La Croisette, qui affiche des coûts oscillant entre 10.000 et 15.000 € du mètre avec des pointes à 20.000 €, arbore de beaux spécimens au Relais de la Reine ou au Marly. La Californie et précisément l’avenue du Roi Albert, qui enregistre une moyenne de 10.000 €, ne sont pas en reste. Tout comme la Croix-des-Gardes (avenue Jean Noailles et boulevard Leader) et Le Cannet Résidentiel (avenues Victoria et Jean Mermoz), situés entre 6000 et 8000 €. Au Cannet justement, on parle d’un penthouse disposant d’une incroyable terrasse arborée de 1000 m2. Les professionnels indiquent qu’à prestation égale, le prix du dernier étage par rapport à celui de l’avant-dernier grimpe de 25 % à Cannes. Une différence observée dans tous les programmes neufs. Le promoteur se sert d’ailleurs du toit terrasse comme d’une séduisante vitrine commerciale.
Difficile d’établir un profil type de la clientèle : l’acquéreur de penthouse a les moyens et souhaite les mêmes avantages que ceux de la villa, la sécurité en plus, sans nécessairement s’acquitter des coûts d’entretien élevés. Attention, le penthouse vaut quand même plus cher à l’usage qu’un appartement dit normal et, dans les constructions plus anciennes, souffre parfois de problèmes d’étanchéité. A l’instar du marché azuréen en général, la clientèle a rajeuni et, niveau de prix oblige, vient bien souvent du Nord de l’Europe. Enfin, si la Loi Carrez sert d’indicateur dans la détermination des coûts (excepté dans le cas de la Principauté), l’appréciation du penthouse, plus ou moins basée sur une pondération, emprunte davantage à la subjectivité.
Par Laetitia Rossi - Photos Edith Andreotta
