Superbe golfe de St-Tropez
Contrairement aux idées reçues, le secteur n’est pas le terrain d’une concurrence acharnée, plaçant le mythique village loin devant. Le golfe compte autant de communes que de motivations et de profils de clientèle distincts. Tour d’horizon…
Dynamisme à Sainte-Maxime
« Elle apparaît comme l’une des rares stations balnéaires où l’on vit à l’année, tandis que Saint-Tropez demeure très saisonnière », commentent Sonia et Cyril Baudic de Saint-Maxime Immobilier.
Directement édifiée sur le littoral, la ville accueille environ 12.000 habitants en hiver et trois à quatre fois plus en été. Le parc immobilier se divise à part égale entre la résidence principale et la secondaire. Ce dernier segment concerne surtout la villa, avec une offre bien plus large que celle enregistrée sur le collectif. Le Sémaphore constitue le quartier le plus coté. La colline, qui domine le centre-ville, présente une belle facilité d’accès au cœur historique et aux plages ainsi que de magnifiques panoramas Méditerranée. Les prix tombent rarement sous la barre du M € ; la moyenne oscille entre 2 et 2,5 M € ; et l’exception, 450 m2 rénovés sur 3500 m2 avec vue mer, coûte 6,5 M €. Toujours sur ce secteur, La Petite Corse arbore des propriétés entre 3 et 6 M €. Arrivent ensuite La Croisette, à la sortie de Sainte-Maxime en direction de Saint-Tropez, et Beauvallon. Le défaut du second tient à la circulation dense en haute saison. L’essentiel des négociations tourne autour de 2 M €. Une maison de 260 m2 sur 3300 m2 à Cavillon vaut 3,5 M €. Sur La Nartelle, un site vaste et facilement atteint depuis le centre, le ticket moyen avoisine les 1,5-2 M €. Les amateurs d’appartements se dirigent vers la ville. La partie ancienne est typique à souhait, mais peu fonc€. Le même bien avec garage dans le pendant moderne, pratique mais moins charmant, se discute 320.000 €. Pour une unité de 130 m2 au standing irréprochable, dans une résidence avec parc et piscine, comptez 800.000 €. Grâce à une palette large, excepté en matière de foncier, les transactions vont bon train. Seul, le surévalué ne se vend pas. Le marché est actif, élevé et sain.
Grimaud, une position idéale
La commune aux trois secteurs différents se trouve au cœur du golfe, à équidistance de Saint-Tropez et de Sainte-Maxime. « Une qualité qui lui vaut l’engouement d’une clientèle internationale », selon Philippe Jager de Jager Immobilier.
Le seul vrai défaut du golfe tropézien réside dans son accessibilité… souvent difficile. Avec deux routes vers l’A8, la commune figure parmi les rares bons élèves de la classe. A 3 km seulement de la mer, Grimaud village est le bourg le plus ancien du Var. Extrêmement calme, il attire les amateurs de quiétude, d’authenticité et de confidentialité. Il se caractérise par une forte concentration de galeries d’art, des vues imprenables sur le golfe, Sainte-Maxime, Saint-Tropez et des surfaces habitables, étonnament élevées pour des maisons de village. 140 m2, répartis sur deux niveaux, ouverts sur les collines et prolongés par une terrasse, valent 700.000 €. Port-Grimaud abrite, ensuite, les magnifiques yachts de ceux qui ont choisi d’élire domicile en retrait du littoral. On y observe essentiellement des locataires. Ici, le niveau élevé du marché immobilier repose sur la rareté de l’anneau. Une maison de pêcheur de 70 m2 et son amarrage de 15 mètres partent à 1 M €. Beauvallon s’épanouit, enfin, sur le rivage méditerranéen face à la cité tropézienne. Il possède un golf 18 trous et une plage nonagénaire. 250 m2 sur 2500 m2 se négocient 2 M €. Si les deux premiers quartiers constituent des valeurs sûres, car désormais figés et toujours fort prisés, Beauvallon souffre la comparaison avec d’autres secteurs. Le ralentissement national, Philippe Jager ne le perçoit pas, excepté sur les produits de qualité moyenne.
Un ouest plus accessible
« Pourtant très proches géographiquement de Saint-Tropez, Cavalaire-sur-Mer et La Croix-Valmer, les deux stations balnéaires de l’ouest du golfe, présentent un marché complètement différent », introduit Bertrand Foucher de l’Agence de Cavalaire.
Cavalaire propose 4 km de plages sablonneuses et un sympathique port, particulièrement appréciés par les Français. Les prix de l’individuel démarrent à 600.000 €, oscillent, dans la majorité des transactions, entre 900.000 et 1,2 M € et n’excèdent 1,5 M € qu’à de rares occasions. Le déploiement collectif est l’affaire des promoteurs. Le haut de gamme s’échelonne de 7500 à 11.000 €/m2, lorsqu’il regarde l’immensité azur. 4500 €/m2 équivaut à la moyenne. L’événement le plus marquant de ces derniers mois reste le remaniement du centre-ville. Bien que l’on ait réduit les voies, offrant un espace commerçant largement plus attractif, on circule mieux. L’expérience heureuse est d’ailleurs sur le point d’inspirer La Croix-Valmer. Pour le moment, ses 6 km de côte, ses 220 ha de parc naturel et préservé et les beaux quartiers de Gigaro, Heraclé, Vergeron, Tabarin ou Sylvabelle, composent un tableau plaisant. Comme sur la commune limitrophe, la valeur d’appel atteint 600.000 €… Quand la limite haute flirte avec les 5-6 M €. A ce niveau, on peut espérer une propriété de 400 m2 habitables sur une parcelle de 1 ha avec vue mer. Justement, le panorama Méditerranée agit sur les coûts, pouvant induire, à produit équivalent, une différence comptable de 30 %. En matière de foncier, l’ouest du golfe n’échappe pas non plus à la rareté.
« Difficile de la comparer aux autres villes du golfe. Ses aficionados exigent l’adresse tropézienne, tolèrent éventuellement la migration vers Ramatuelle, voire Gassin, et rien d’autre », explique Daniel Richier d’Azur Prestige Immobilier.
Le caractère exceptionnel, on le retrouve dans le niveau élevé de prix. Une maison de pêcheur de 80 m2, avec une petite vue mer, une terrasse et des travaux à prévoir, ne quittent pas les agences à moins de 1,5 M €. L’essentiel des transactions se situe au-delà de 3 M €. Quelques capitaines de l’industrie français côtoient 80 % d’étrangers, des Anglais, des Scandinaves, des Belges et des Hollandais. Les Russes se positionnent systématiquement sur le haut de gamme. Les quartiers courus sont Les Canoubiers, Le Capon, et Les Salins. Le moindre investissement s’élève là à 4 M €, 8 M € dans Les Parcs de Saint-Tropez, une somme correspondant à 400 m2 habitables sur 5000 m2 de terrain. Toujours dans le domaine fermé et gardé, le pied dans l’eau dépasse les 15 M €. Si le marché s’avère particulièrement concurrentiel, il ne connaît pas la crise. Aucune raison pour que cela ne change, eu égard à la pénurie de foncier et aux règles d’urbanisme drastiques. Les médias ont beau crier à la désertion au profit de destinations tout aussi festives et moins onéreuses, Saint-Tropez ne désemplit pas. Mieux, grâce aux moyens modernes de communication et au dynamique aéroport international de Nice Côte d’Azur, on y séjourne de plus en plus souvent et longtemps que par le passé. Le parc locatif s’est, d’ailleurs, réduit comme peau de chagrin. La légende passionnelle, attachée au petit port authentique, sauvage et préservé, a encore de belles années devant elle.
