Valbonne, la campagne aux portes des villes
Si la commune en damier de 11.900 habitants, située à 12 km de Cannes, 14 km d’Antibes et 31 km de Nice, conjugue charme et authenticité depuis le XVIe siècle, c’est à la création, en 1969, du parc scientifique de Sophia-Antipolis, qu’elle doit son développement. Les professionnels rentrent dans le détail…
Bâti autour de l’abbaye chalaisienne, édifiée en 1199, le village, restauré et parfaitement entretenu, s’anime à l’abri des maisons-remparts. De sympathiques restaurants ponctuent l’élégante place des Arcades, une esplanade de style Renaissance. De verre et de béton conçue, l’architecture de Sophia-Antipolis, la première technopole européenne, directement inspirée du concept américain de la Silicon Valley, tranche radicalement avec le centre historique, empreint de cachet. Axée sur les technologies de l’information et de la communication, les multimédias, la biochimie ou le développement durable, elle se dresse au sein d’une pinède de 2400 ha, à cheval sur Valbonne, Biot, Vallauris et Mougins, abritant 1414 entreprises, 5000 étudiants, 4000 chercheurs et 30.000 employés, dont plus de la moitié jouissent d’un statut cadre.
« Dans l’esprit des agents immobiliers, 2008 laisse le souvenir d’une année difficile. Des signes de redémarrage auréolent l’été 2009, une tendance confirmée début 2010. La demande est, aujourd’hui, relativement soutenue ; les prix, réajustés à maximum 10 % sous leur ancien niveau, paraissent stables ; pourtant, l’activité demeure hésitante et flanche à la moindre fluctuation boursière », indique Cubby Wolf de Riviera Realty. Absents durant 18 mois, les Britanniques, semblent revenir à leurs premiers amours, profitant du récent recul de l’euro. Avec les Belges, les Scandinaves et les Français, ils campent la clientèle secondaire, sensible au charme provençal, au cadre paisible en retrait de l’ébullition du littoral et à la proximité de l’aéroport international. N’engageant pas au-delà de 2 M €, la plupart s’intéressent, par exemple, à cette maison de village de 200 m2, privée d’extérieur, une denrée rare en intra-muros, à 599.000 €, ou à cette bâtisse en pierres de la même surface et à sa parcelle de 2400 m2, à 1.390.000 €. Quelques-uns, pourvus de budgets largement plus conséquents, se positionnent indifféremment sur de la résidence principale ou occasionnelle. Le professionnel cite deux propriétés, sises à distance pédestre du village, au-dessus de 10 M € : une Belle Epoque, à laquelle s’ajoutent deux maisons d’amis et un logement de gardiens, soit un total habitable de 1300 m2, sur un terrain de 1,5 ha agrémenté de trois piscines, à 14,5 M €, et 1250 m2 répartis en cinq constructions distinctes au cœur d’un jardin plat de 2,5 ha à 12,5 M €.
« S’il ne convient pas de parler d’effondrement, les négociations peuvent atteindre 20 % de la valeur affichée, 10 % pour les produits sous le million d’euros à condition qu’ils aient été initialement bien estimés », précise Chantal Agier de l’Agence de l’Olivier, sur le secteur depuis 1982. « Quoi qu’il en soit, il s’avère encore trop tôt pour tirer des enseignements généraux. Une seule certitude : Valbonne doit sa résistance à la crise aux diverses motivations de la clientèle. » Hormis le secondaire classique, la spécialiste note environ 20 % de familles étrangères décidées à s’installer dans le coin, souvent hollandaises ou norvégiennes, dont le chef effectue les allers-retours professionnels ou s’adonne au télé-travail. Le collège, le lycée et les classes préparatoires du CIV constituent un atout incontestable en faveur de l’adresse, à peine moins réputée que Saint-Paul ou Mougins, qui, dans l’inconscient collectif, reste la banlieue bucolique de Cannes. « Sur Valbonne, une cité plus calme que la précédente, le rapport qualité/prix est pourtant meilleur. L’authenticité s’exprime tous les vendredis matins sur les étals du marché. La Fête du Raisin et les nombreuses manifestations renforcent le lien entre les riverains. Quant à la municipalité, elle n’a de cesse de favoriser l’accès à la propriété des actifs, loin de pouvoir investir, comme les autres acquéreurs, de 800.000 à 2 M. € » Parmi les derni-ères transactions, la responsable de l’Agence de l’Olivier évoque quelques incursions autour de 4 M €, une somme correspondant à un mas de 280 m2 sur 9 ha doté d’un COS résiduel important, tandis que 500 m2 habitables sur 1,2 ha avec piscine coûtent 4,5 M €. La preuve que le marché n’obéit à aucune règle : l’enseigne vient même de vendre une propriété à 5,9 M €, près de 400 m2 dans un parc de 19.000 m2.
« La part de la résidence principale est en augmentation », remarque Nathalie Chalion d’Arthur Amilton. Grâce à la chute des taux d’intérêt et à la correction, même légère, des valeurs, les cadres sophipolitains s’intéressent à Valbonne, une localité aussi recherchée pour la qualité de ses écoles que de son environnement. Susceptibles d’injecter de 300.000 à 600.000 €, ils ciblent la résidence de jumelées, des pavillons compris entre 60 et 100 m2, située chemin de Peidessalle à 2 km du cœur de ville. Les appartements, commercialisés à 5000 €/m2 en moyenne, manquent cruellement, malgré un engouement réel. La maison individuelle démarre à 500.000 €. Malheureusement, les références jusqu’à 600.000 €, voire dans la tranche plafonnée à 900.000 €, la gamme qui, actuellement, remporte tous les suffrages, ne se bousculent pas, quand le stock regorge d’unités de 1 à 1,5 M €.
Par Laetitia Rossi
